二手住宅成交翻倍 刚性需求释放

本月二手住宅市场进入节后规律性回升阶段，加之刚需客户长期观望后的需求释放，本月成交高位回升，环比上涨101.49%。两会召开重申调控目标，客户进一步减少，信贷政策面向刚需群体释放利好政策，成交客户依旧以刚需群体为主，低总价小户型颇受青睐。

成交高位回升，价格回归至两年半前

2012年3月二手住宅网签成交量为11112套，相比上月成交量大幅回升，上涨一倍有余，增幅达101.49%，成交量超过去年同期，同比上涨0.09%，除去年12月调整二手房计税标准造成大量成交之外，本月为一年来二手住宅成交量首次攀升上万套。（见附图1）

据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2012年3月北京二手商品房成交均价为20581元/平方米，环比下降幅度再度收缩，降幅仅为0.2%。这是北京二手商品房成交价继2011年4月以来连续第12个月环比下降，价格水平同比下调幅度已达10.5%，已与09年10-11月期间北京二手住宅价格水平相当。（见附图2）

从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，由于3月成交大幅回暖，报价指数也同样延续了上升的势头，报价指数为25%，由此可见尽管房价下跌已经成为市场主旋律，但成交量的回暖依旧使业主信心逐渐回升。（见附图3）

图1：二手住宅成交量变化走势图（2011年-2012年3月）

图2：二手住宅成交价格走势图（2011年-2012年3月）

图3：2011年8月-2012年3月二手住宅报价指数变化走势图

“成交高位回升”的深层原因分析

首先：市场规律性复苏：历年春节过后市场成交量都有较大反弹，市场逐渐复苏成为规律。刚需在观望了一年后，对房价已下降到心里价位的房源下手，成交仍以业主急售，的房源为主；

第二：信贷利好信号：保证首置刚需贷款的需求，这是近期从政府到央行的各方领导在房产调控方面的共识，由于信贷政策出现变化，针对刚需的贷款额度及利率均有明显松动，目前市场购房者首套房基本可以做到9折利率，相比之前的基准上浮5%，相当于房价下调了5-10%。众利好刺激刚需客户入市；

第三：重申调控目标：由于限购使得需求量严重压缩，因此买房客户比以往稀缺，其在买卖双方的力量角逐中地位上升。而购房者普遍看跌未来房价，尤其是温总理在两会答记者问中 “距离房价回归合理还比较远”的表态也促使房价继续下降成为政府力保的调控目标，因此房价缺乏上涨的动力；

第四：新房以价换量：开发商受到去年调控影响，销售情况下滑，资金紧张，且面临即将到来的房产信托基金集中兑付的尴尬境遇，纷纷以价换量，预计价格在2季度仍有一波下调攻势，在新房的背景下，二手市场也受到牵连，房价呈现稳中有降的趋势也在情理之中；

第五：业主回笼：业主着急用钱，出售的较多，其中部分客户预期房产将明显下降（房价短期保持平稳，大部分房产的租金仅为3%-5%，房产税快速推进压缩等），因此快速变现，转换渠道；类似房源成为成交主力，拉低市场均价，因此价格总体呈现稳中有降。

 客户进一步减少，刚需释放难以持续

3月20日下午，央行发布《2012年第1季度储户问卷调查报告》，根据《报告》数据显示，2012年1季度我国居民未来3月内有购房计划的居民比例仅约14.1%，为1999年以来同期值，而2012年1季度居民房地产意愿仅约15.1%。当前市场成交量回升主要为刚性需求长期抑制后的小规模释放，如本月这种高位成交量水平恐怕难以持续。

沿线中低价位、中小户型受欢迎

首次置业的刚需客户除了对低总价有所要求外，对于交通条件、配套设施等也有较为明确的要求。3月份二手住宅成交量较大的区域是沿线的房源，如4号线沿线的西罗园区域、八通线沿线的梨园区域、5号线沿线的天通苑北区等。

租赁市场进入回落期，成交量下探

2012年3月北京市中高档住宅的租赁指数为146.57，单位平均租金为53.59元/(㎡•月) ，同比上涨了2.66%，环比上涨0.92%。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2540元/月、3732元/月和5279元/月，价格环比分别出现1.44%、0.62%、1.60%的上浮。根据北京中原市场研究部数据统计，租赁成交量2月份冲高后出现回落，环比下降18%。

北京中原市场研究部认为，3月份北京租赁市场租金增速和租赁成交量开始回落，主要有以下几方面原因：

1、高峰期过后回落：春节过后的租赁高峰期冲高后逐步回落，租赁需求减弱，主要客体为“到期换租”，进入3月租赁成交量出现下滑；

2、租赁市场供不应求：租金价格依然上涨，除了受周期性上涨和CPI诱导因素外，供求矛盾较往年增加，也是最主要的原因。本月租赁市场供需比为1：4.1，较上月的1：4.8稍有回落，但与往年同期1：2-3的比例来看，依然供不应求严重。其原因主要是租赁房源相对供应不足，由于年后随着楼市调控预期持续，购房者探市增多，二手房买卖市场活跃度开始增强，部分房源开始回流买卖市场；

3、区域导致热点外延：2011年、2012年年底，北京新的线路不断开通，造成租赁市场外延凸显，形成霍营、回龙观、花乡等一批新的租赁热点，外部区域租金价格低，会拉低全市租金价格水平，进一步拉低增长幅度。

预测：4月买卖市场量稳价滞，租赁市场高潮将延续

2012年4月买卖市场：两会闭幕调控政策最终定调，在 “房价远未达到合理水平”的政策重压下，总体价格再次上涨的可能性不大，3月中下旬以后购房需求量有所放缓，观望情绪回升，因此预计4月的市场将延续3月后期趋稳的整体基调，呈现较为平稳的趋势，如果不出现银行信贷继续放松等刺激政策，预计4月可能呈现量稳价滞的现象。

2012年4月租赁市场： 2012年3月份北京租赁市场成交量冲高后出现回落，租金价格上涨幅度减缓，进入4月，预计租赁成交量将会进一步下探，主要为到期换租和高校毕业学生开始逐步入市租房，而租金价格也将趋于平稳。

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