前2月房地产主要指标同比大降 市场低迷难回暖

3月12日，北京统计局公布2月房地产市场运行数据。链家地产市场研究部冯联联认为，今年前2月房地产运行数据中主要指标均出现大幅回落，市场仍处于低迷状态，房企跑量的过冬策略仍将持续。

前两月房地产规模再度下滑

根据统计局公布的数据，2012年1-2月，北京固定资产452.1亿元，同比增长14.2%，完成房地产开发187.6亿元，下降4.6%。

同时，根据链家地产市场研究部统计，前两月房地产占固定比重为41%，占比较去年同期减少8.2个百分点，较去年全年占比减少近10个百分点。

链家地产市场研究部冯联联认为，前2月房地产开发规模占固定资产比重由通常的五成以上，降至接近四成，体现出目前房地产仍然受到楼市调控的持续影响，尤其是北京作为政策最严厉的城市，放松可能性微乎其微，虽然市场存在大量潜在购房需求，但目前房地产的能力明显下降，资金仍然慎入楼市。同时也是受到政策性住房回落的影响。

供应指标大幅下降，但库存压力仍然较大

从最能代表市场未来供应的新开工规模看，前2月商品房新开工面积154.1万平方米，同比下降43.7%，其中住宅新开工面积41万平方米，同比下降77.2%。前2月总和甚至低于2010年以来单月的值。此外，商品房施工规模同比上涨，竣工面积同比下滑。

链家地产市场研究部冯联联认为，目前新开工面积大量萎缩，而施工面积同比增长的态势，主要原因是去年房企不断推出新盘，存货积压，库存销售压力大增，导致房企新开工意愿的较低。同时，由于近期政策微调还不明确，也促使一些项目延后入市。从实际供应量上看，今年前两月仅有11个期房项目入市，供应量不足3000套，同比下降47%。

但尽管房企当前有意减少推盘，但由于销量较低，库存压力仍然较大。截止3月11日，北京新房住宅库存为12.1万套，仅比去年年末减少1700套。房企库存消化，将成今年销售的首要任务。

房企开发项目到位资金同比下降32.9%，资金压力仍然较大

1-2月，全市房地产开发项目本年到位资金为519.5亿元，比上年同期下降32.9%。其中，金融贷款为144.1亿元，同比下降36.3%；自筹资金为132亿元，同比下降28.3%；定金及预收款为118.1亿元，同比下降49.3%。

链家地产市场研究部冯联联认为，前2月房企到位资金出现历史较大降幅，房企当前开发规模缩减，意愿仍处于低谷，因此对于资金的实际需求度也有所减小。但房企仍然面临较大的资金压力，2011年调控以来，房地产行业利润率都在降低，房企对于外部资金的需求有增无减。

根据链家地产市场研究部统计，2011年截至3月8日，在沪深两市上市的139家房企中，其中68家房企以年报或业绩快报的方式发布了2011年利润情况，平均利润仅为4.4亿元，几乎比2010年下降近40%。

住宅销售面积同比大降，房企将借未来营销佳季加快销售

根据统计局数据显示，前2月商品房销售面积同比下降40.4%，其中住宅销售面积下降37.5%。

链家地产市场研究部冯联联认为，前2月销售面积同比大幅下降，一方面是去年调控之前成交水平相对较高，基数较大造成同比回落幅度出现近年来的较大值。另一方面，目前成交态势仍然属于低迷状态，前两月的新入市项目目前签约率不足2%，仅成交43套。

冯联联表示，年初新房市场成交态势依旧低迷，目前刚需贷款利率松动迹象出现，实力房企再次带头引领促销，未来2-3个月内也正是一向的营销佳季，房企将会抓住时机，通过以价换量，撬动刚性需求，新房价格或再次下探。

京2月CPI大幅回落，租金对CPI的推动作用减弱

北京2月居民消费价格同比上涨3.5%，其中住房租金价格上涨2.4%，涨幅较1月回落0.2个百分点。从环比看，2月份消费价格比上月上涨0.1%。

链家地产市场研究部冯联联认为，北京CPI同比涨幅大幅回落，通胀抑制效果较为明显。但由于去年2月份春节导致物价高涨，因此当前物价上涨的压力仍然存在。但有所不同的是，今年由于租赁市场趋于平稳，成交旺季租金涨幅反而回落，租金上涨对于CPI的推高作用明显减弱。

根据链家地产市场研究部统计，2月全市平均租金为3550，环比上涨3%，而去年同期相比涨幅为6%。冯联联表示，今年北京租赁市场并未出现爆发式的增长，春节的提前使得租赁需求的释放相对分散，提前寻租客户增多。虽然热点区域租金上涨幅度相对要大，但整体上看，今年节后租赁市场相对平缓，3月以来租赁成交量出现明显下降，预计月底前，市场即会逐步回落至正常水平。

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