本期提要：
1、北京住宅市场成交“伪”涨，依然处于低位；其中，新建商品住宅成交量同比、环比大涨的背后，竟依然位居4年来末3名；
2、新建商品住宅价格底盘徘徊，同比降24.9%；
3、从2月下旬开始，北京新建住宅供应集中加速，但新盘价格“摸底”推出。
2月，北京房地产限购一周年，基本实现住宅价格“稳中有降”的目标；同时，保障性安居住房建设出现新的问题，建设成本累计增加，财政部增加了四个途径的资金来源，确保工程建设持续稳健进行。18日，央行发布通知，下调存款准备金率0.5%，这是年内首次下调，释放4000亿资金；同时，要求银行增加首置刚需的贷款优惠，政府合理调整楼市需求。
北京住宅成交量环比“伪”涨48.8%
根据北京中原市场研究部统计，2月北京住宅成交量11029套，环比上涨48.8%，同比继续下降，降幅为7.4%，其中新建住宅成交5514套，二手住宅成交5515套。北京住宅成交面积98.72万平米，与去年月均175.3万平米相比，下降43.7%，北京住宅市场成交依然处于低位。
本月新建住宅成交再入4年来末3名
根据北京中原市场研究部统计，2月北京新建住宅成交面积为52.2万平方米，环比上涨23.9%，新建商品住宅成交5514套，环比上涨23.3%，同比上涨60.5%，其中，期房成交3875套，环比下降3.51%，现房成交1639套，环比上涨258.6%。剔除保障房，2月份纯新建商品房住宅签约仅2800套，维持了上月的低成交走势，4年来成交量末3名。
对此，北京中原市场研究部认为，虽然年后新建住宅市场逐步开始活跃起来，项目逐步进入销售期，供应量小幅增加，带看量也增加很多，政策逐步倾向于首置刚需，再加之3月份“两会”即将召开，购房者以观望为主，静待两会后政策明朗，期望房价仍有下探的可能，这直接导致购房者“看得多，买的少”。比照二手房成交与带看比为1:60，即60个客户看房仅成交1套，新建住宅也面临相似的情况。
图1：北京新建住宅成交状况 (2011.01-2012.02)
新建商品住宅成交均价同比降24.9%
根据北京中原市场研究部统计，2月北京新建商品住宅成交均价18733元/平米，环比小幅上涨4.4%，同比依然大降达24.9%，成交依然以低价楼盘和的楼盘为主。
首先，2月份成交均价低于2万元的房源占到77%。在月成交榜，销售前10的住宅项目中，也仅有K2百合湾、保利西山林语成交均价微高于2万元/平米。
其次，楼盘不断增多。据北京中原市场研究部统计显示，北京在售新建住宅项目718个，最近半年有成交量近400个左右，相比2011年的市场价，目前90%以上的项目折扣都已经达到了5%左右，其中相比点房价回落20%以上的项目有50个左右，回落已经超过腰斩50%。同时，在本月成交榜中，鸿坤理想城2月成交均价比2010年成交点的价格下降了28.4%。
图2：北京新建商品住宅成交均价走势(2011.01-2012.02)
本月下旬起新建商品住宅供应集中加速 新盘“摸底”入市
2月北京市新增9个销售许可证个数(含保障房)，准许销售面积28.6万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目7个，推出房源2369套，推盘量26.04万平米，从下旬开始住宅项目开始集中加速供应。
2月新建商品住宅期房旧盘加推的有5个项目，其中位于丰台区中海九号公馆、海淀区的橡树湾、翡丽华庭均位于发展较成熟的区域，推出的房源以升级置业的刚需户型为主，品质较好。另外，位于密云区的溪水雅地和顺义区的香悦四季均推出新房源，其中溪水雅地成交均价与2010年初持平，香悦四季近几个月成交稳步上升，预计本次开盘房源成交均价也在13500元/平米左右。
2月份的纯新盘项目浅山香邑、汇龙文苑位于顺义区，其中浅山香邑成交均价7928元/平米，价格与顺义区两限房价格5800-7800元/平米相比，仅高出无几；而汇龙文苑继去年推出512套经济适用房源后，本次推出的商品住房180套，对外均价13000元/平米，而旁边的龙湖•好望山14000-16000元/平米，纯新盘项目价格“摸底”入市。
图3：北京新建住宅期房供应情况(2011.01-2012.02)
表1：2012年2月北京新建商品住宅各城区期房供应详情
别墅成交量继1月再次触底，仅46套
北京中原市场研究部统计数据显示：2月份别墅成交量为46套，成交面积1.71万平米，这是继1月份成交54套后再次触底。发生成交网签的项目仅29个，也创造的了历史新低，并且48%的项目成交均价在2万元/平米以下。
2月份单月销售过亿的项目仅6个 创造09年来
北京中原市场研究部统计数据显示： 2月份北京销售过亿的项目仅6个，分别为：金茂家园1.85亿、龙湖时代天街1.42亿、国风美唐1.24亿、K2百合湾1.07亿、万科蓝山1.01亿、中弘•北京像素1.53亿，其他项目均未过亿。而在去年1-2月份，仅单月销售过亿的住宅项目达到了60个。
下月预测：项目活跃 探市增多 成交“不是，确实很低”
素有“金三银四”的北京楼市，进入3月，新房住宅市场逐步活跃起来，首先，预计将有20个住宅项目推新，越来越多的开发商开始以价换取刚需客户量。同时，首置刚需成为楼市新的突破点，购房者寻求购房时机，探市增多，观望为主。然而，成交方面，3月份北京住宅成交有望，与往年同期相比， “不是，确实很低”。
新建商品住宅月成交榜
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本期提要：
1、北京住宅市场成交“伪”涨，依然处于低位；其中，新建商品住宅成交量同比、环比大涨的背后，竟依然位居4年来末3名；
2、新建商品住宅价格底盘徘徊，同比降24.9%；
3、从2月下旬开始，北京新建住宅供应集中加速，但新盘价格“摸底”推出。
2月，北京房地产限购一周年，基本实现住宅价格“稳中有降”的目标；同时，保障性安居住房建设出现新的问题，建设成本累计增加，财政部增加了四个途径的资金来源，确保工程建设持续稳健进行。18日，央行发布通知，下调存款准备金率0.5%，这是年内首次下调，释放4000亿资金；同时，要求银行增加首置刚需的贷款优惠，政府合理调整楼市需求。
北京住宅成交量环比“伪”涨48.8%
根据北京中原市场研究部统计，2月北京住宅成交量11029套，环比上涨48.8%，同比继续下降，降幅为7.4%，其中新建住宅成交5514套，二手住宅成交5515套。北京住宅成交面积98.72万平米，与去年月均175.3万平米相比，下降43.7%，北京住宅市场成交依然处于低位。
本月新建住宅成交再入4年来末3名
根据北京中原市场研究部统计，2月北京新建住宅成交面积为52.2万平方米，环比上涨23.9%，新建商品住宅成交5514套，环比上涨23.3%，同比上涨60.5%，其中，期房成交3875套，环比下降3.51%，现房成交1639套，环比上涨258.6%。剔除保障房，2月份纯新建商品房住宅签约仅2800套，维持了上月的低成交走势，4年来成交量末3名。
对此，北京中原市场研究部认为，虽然年后新建住宅市场逐步开始活跃起来，项目逐步进入销售期，供应量小幅增加，带看量也增加很多，政策逐步倾向于首置刚需，再加之3月份“两会”即将召开，购房者以观望为主，静待两会后政策明朗，期望房价仍有下探的可能，这直接导致购房者“看得多，买的少”。比照二手房成交与带看比为1:60，即60个客户看房仅成交1套，新建住宅也面临相似的情况。
图1：北京新建住宅成交状况 (2011.01-2012.02)
新建商品住宅成交均价同比降24.9%
根据北京中原市场研究部统计，2月北京新建商品住宅成交均价18733元/平米，环比小幅上涨4.4%，同比依然大降达24.9%，成交依然以低价楼盘和的楼盘为主。
首先，2月份成交均价低于2万元的房源占到77%。在月成交榜，销售前10的住宅项目中，也仅有K2百合湾、保利西山林语成交均价微高于2万元/平米。
其次，楼盘不断增多。据北京中原市场研究部统计显示，北京在售新建住宅项目718个，最近半年有成交量近400个左右，相比2011年的市场价，目前90%以上的项目折扣都已经达到了5%左右，其中相比点房价回落20%以上的项目有50个左右，回落已经超过腰斩50%。同时，在本月成交榜中，鸿坤理想城2月成交均价比2010年成交点的价格下降了28.4%。
图2：北京新建商品住宅成交均价走势(2011.01-2012.02)
本月下旬起新建商品住宅供应集中加速 新盘“摸底”入市
2月北京市新增9个销售许可证个数(含保障房)，准许销售面积28.6万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目7个，推出房源2369套，推盘量26.04万平米，从下旬开始住宅项目开始集中加速供应。
2月新建商品住宅期房旧盘加推的有5个项目，其中位于丰台区中海九号公馆、海淀区的橡树湾、翡丽华庭均位于发展较成熟的区域，推出的房源以升级置业的刚需户型为主，品质较好。另外，位于密云区的溪水雅地和顺义区的香悦四季均推出新房源，其中溪水雅地成交均价与2010年初持平，香悦四季近几个月成交稳步上升，预计本次开盘房源成交均价也在13500元/平米左右。
2月份的纯新盘项目浅山香邑、汇龙文苑位于顺义区，其中浅山香邑成交均价7928元/平米，价格与顺义区两限房价格5800-7800元/平米相比，仅高出无几；而汇龙文苑继去年推出512套经济适用房源后，本次推出的商品住房180套，对外均价13000元/平米，而旁边的龙湖•好望山14000-16000元/平米，纯新盘项目价格“摸底”入市。
图3：北京新建住宅期房供应情况(2011.01-2012.02)
表1：2012年2月北京新建商品住宅各城区期房供应详情
别墅成交量继1月再次触底，仅46套
北京中原市场研究部统计数据显示：2月份别墅成交量为46套，成交面积1.71万平米，这是继1月份成交54套后再次触底。发生成交网签的项目仅29个，也创造的了历史新低，并且48%的项目成交均价在2万元/平米以下。
2月份单月销售过亿的项目仅6个 创造09年来
北京中原市场研究部统计数据显示： 2月份北京销售过亿的项目仅6个，分别为：金茂家园1.85亿、龙湖时代天街1.42亿、国风美唐1.24亿、K2百合湾1.07亿、万科蓝山1.01亿、中弘•北京像素1.53亿，其他项目均未过亿。而在去年1-2月份，仅单月销售过亿的住宅项目达到了60个。
下月预测：项目活跃 探市增多 成交“不是，确实很低”
素有“金三银四”的北京楼市，进入3月，新房住宅市场逐步活跃起来，首先，预计将有20个住宅项目推新，越来越多的开发商开始以价换取刚需客户量。同时，首置刚需成为楼市新的突破点，购房者寻求购房时机，探市增多，观望为主。然而，成交方面，3月份北京住宅成交有望，与往年同期相比， “不是，确实很低”。
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