2月二手住宅成交环比涨77% 均价维持2.1万元以下

2012年2月，商品住宅市场在经过春节假期之后成交量开始缓慢回升，从周到第四周连续增长，但成交量本身依然处于低位，成交均价也始终保持在2万元以下。在库存压力下，上半年房价仍有较明显的下调空间，新房住宅市场将继续低价跑量。

成交量预计将达5200套，环比涨幅达77%。

根据链家地产市场研究部统计，截至27日，2月份北京新房住宅成交5242套，预计全月成交约5600套，环比上涨25.2%。若去除保障房成交量，实际商品住宅成交量在1800套左右，较1月的1605套增长12.1%。2月入市7个项目，供应量2369套，环比上涨3.7倍，与去年春节后3月份入市量相当，但显示签约量只有2套。

链家地产首席分析师冯联联认为，2月新房住宅成交量在年后再次超过5000套，达到去年8月份成交拐点时的水平，但从成交结构上看，2012年初的新房住宅成交还是依靠保障房支撑，若去除保障房，商品住宅的成交量依然处于历史低位，与1月份相比回升有限。从商品住宅认购情况来看，2月份认购量打破连续7个月以来的连续下滑趋势，开始止跌回升，环比1月份上涨46%，虽然仍在低位，但表明观望僵局开始松动。

年后，开发商推盘谨慎，入市量偏少，2月份项目集中在月底开盘，根据链家地产市场研究部统计，2月份入市项目中5个为去年项目后期，除了树家园定价走高外，其余4个均有不同程度下调，其中香悦四季花园定价下调了16.4%。

冯联联认为，年后这些入市项目有望在3月份陆续成交，加上3月供应量增长，新房住宅成交量会有较明显的上涨，但同时由于长期滞销下的项目积压也会使销售的竞争压力更加明显，会有大部分开发商加入促销行列。

商品住宅均价为18478元/平方米，郊区成交占比接近9成

根据链家地产市场研究部统计，2月北京商品住宅成交均价为18478元/平方米，与1月基本持平，已连续两个月保持在1.8万水平，同比下降了25.6%。从各个区域来看，郊区的成交占比达到88%，近郊成交均价继续回落。

（注：近郊区包括大兴、通州、顺义、昌平、房山、门头沟；远郊区包括密云、怀柔、延庆、开发区、平谷）

链家地产市场研究部冯联联认为，2012年初，商品住宅市场“量价齐跌”。随着春节假期的影响已过，刚需市场首先呈现“解冻”迹象，部分刚需购房者结束观望，2月份郊区成交占比接近9成，其中近郊的增幅明显。因而全市商品住宅成交均价受结构性影响依然明显。

另外，根据链家地产市场研究统计，截止2月27日，自去年4季度以来入市项目为85个，其中33个项目在2月份没有成交，供应量约7900套，累计签约率为3.5%，在5个月的时间内一共仅成交280套，平均拟售价格接近3万元/平方米；在2012年1月和2月都有成交的有52个，其中一半项目在2月的成交价格环比下降，平均降幅约8%，其中绿地花都嘉园、百合湾嘉园、文合苑等降幅在10%以上。

冯联联认为，经过去年严厉的调控，新建商品住宅市场在经过长期的淡季之后，出现低量低价的特征，从一季度短期来看，刚需入市会刺激成交量上扬，但目前商品住宅市场成交受政策影响依然明显，大量项目长期积压，是去年四季度之后入市的项目，面临更高的销售压力。2月底，商品住宅存量再次接近12万套，开发商仍需加紧消化库存，预计上半年价格还存在10%以上的下调空间。

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