来广营地块获“双冠王”终究仍难逃“底价”命运

（2012.02.13-02.19）北京市土地市场共成交2宗含住类用地，1宗工业用地，成交土地面积共计25.42万平米，总成交金额32.97亿元。其中，居住用地中，一为大兴采育镇“回迁安置房”用地，为“限地价、竞房价”地块，二为朝阳来广营居住用地，被招商局地产（北京）有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体23.7亿元底价竞得。具体成交情况如下表所示：

表1本周成交地块详情：

二、成交经营性典型地块周边一、二手房市场情况介绍

1、京大兴区采育镇住宅混合公建用地、二类居住用地项目（回迁安置房）

本宗地内居住用途建筑面积全部用于建设“回迁安置房”。该宗地出让地价限定为人民币91360万元（含土地开发建设补偿费86381.4339万元）。居住用途房价挂牌起始价为人民币9000元/建筑平方米，房价竞价阶梯为人民币20元/建筑平方米，竞买保证金为人民币27000万元。

日前区域在售均价在9500元左右，主要热点项目有阳光绿景嘉园签约均价为9120元每平米。本地块为定向销售地块，但是因为91360万元土地出让低价中（含土地开发建设补偿费86381.4339万元），开发企业来说利润空间不大，所以问津的企业并不多。

中原市场研究部分析认为：成交价格以房价9000元每平米底价成交，平均楼面价仅3645.7元每平米。按照销售均价9000元每平米计算，平均项目建安成本在2500-3000元左右，加上部分税费及财务成本，开发商的利润空间并不大。而且因为定向销售，所以在目前市场情况下不用担心销售情况，有固定的。

2、朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地

2012年02月14日招商局地产（北京）有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体以37000万元竞得朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地地块国有建设用地使用权，平均楼面价为12523元/平米。是今年成交的首宗楼面价过万的地块，摘得了今年以来总价和楼面价双高的桂冠。

即使盖地块价格甚至高于去年11月同区域出让的同类型地块，但仍难逃“底价出让”的命运。区域内新建商品房在售均价在2.5-2.7万元/平米之间，其中典型项目有：世华泊郡家园签约均价24392元每平米，文合苑签约均价28002元/平米，水岸庄园签约均价25234元/平米，中国铁建国际城2.7万/平米。二手房均价在2.4万/平米左右，主要典型项目有：北纬40度2.5万/平米，天润福熙大道2.7万/平米，北京青年城2.2万/平米。

三、中原点评

中原市场研究部分析认为，目前土地市场并未转热，预期的地块热并未出现。其中，朝阳来广营地块可以说是最近一年多来，位置及配套等最优越的接近纯住宅地块，出人意料的并未出现房企扎堆的现象，依然以底价成交，可见目前楼市的冷清已经抑制了开发商拿地的积极性。今年成交的27块地块包括其中8块经营性地块基本都为底价成交。

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