2011房地产贷款大幅缩减 2012房企融资困局难改

2012年1月30日，央行发布2011年金融机构贷款投向统计报告，从数据上看，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减，同时保障房占比一半。在楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房企融资成本加大，个人购房贷款成本上升。预计2012年房企的融资困局仍然难有突破。

2011年房地产新增贷款缩减38%，新增贷款占比大幅缩减

根据链家地产市场研究部就央行公布的数据统计，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较去年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较去年下降8.5个百分点。

链家地产首席分析师张月认为，2011年银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，一方面，为低于通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存准率，但全年供给上调存款准备金率6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿。2011年全年金融机构新增贷款总额较去年下降6%。

另一方面，房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。

张月认为，2011年房地产贷款的缩紧，对明年房企融资情况：意味着明年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企明年融资形式仍然严竣。

保障房占比超5成，2012年新增贷款或有所下降

2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

链家地产首席分析师张月认为，保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的客户，银行更乐意于将贷款投放在保障房建设上。在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减，开发商自顾不暇的情况下，保障房建设的融资支持，对于地方政府建设保障房的财政压力得到缓解，同时也有助于二三线楼市调控的持续。虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力，但是，2012年保障房开工建设目标由1000万套调低到700万套，环比下降了30%，银行或将降低保障房的贷款额度而投放到其他领域，而是否是增加到商品房开发还取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场情况和开发商的负债率资质等因素。

房企贷款难度增加，或为仅有选择

2011年，经过六次上调存款准备后，央行的货币政策开始转向，存款准备金率在11月末次出现下调，这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着CPI回落至4.1%，通货膨胀得到了有效控制，在欧债危机影响加深和出口降低的背景下，央行的货币政策目标可能会转向保持经济持续增长，货币准备金率存在再次下调的可能。

链家地产首席分析师张月认为，即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少，但由于房地产调控政策的不动摇，房企的贷款难度将会增加。主要原因是房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于年内，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以年内房地产开发贷款将很难增加。

张月认为，在在幅度较大，尤其是限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。虽然不排除部分房企能够从信托，私募基金，民间借贷甚至以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，可能是的选择。预计一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅，以期更贴近购房者的心理价位，快速回笼大量资金，减轻财务压力。

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