2011年全国房价调控效果显著 2012年将低位回落

国家统计局今日上午公布12月份70大中城市住宅销售价格变动情况。

平均指数连续3月环比下降，同比增幅年内回落5.19个百分点

根据链家地产市场研究部统计，12月70大中城市平均环比下降0.24%，价格连续三月环比下降，降幅继续比上月扩大0.05个百分点。平均同比指数为101.63，涨幅比上月缩小0.75个百分点。

链家地产首席分析师张月认为，10月份房价初现拐点之后，价格进入连续回落通道，12月平均房价环比下降程度加深，范围进一步扩大。目前已经有52个城市房价环比下降，比上月增加3个，占比达到74.3%。

张月认为，自10月份后，范围加速扩张，2011年以超过70%的城市价格环比回落收尾，虽然12月平均同比指数仍然高于100，但却已经达到年内值，比1月增幅回落5.19个百分点。这表明在经历近一年的楼市调控政策下，房价上涨得到有效控制，2012年将是房价低位回落的一年。

二三四线城市升级，性下调通道开启

根据链家地产市场研究部统计，12月一线城市新建商品住宅环比指数99.63，33个二线城市环比指数99.71，其余的三、四线城市环比指数为99.81。其中一线城市环比降幅缩小了0.18个百分点，但同比降幅依然扩了1.26%。

链家地产首席分析师张月认为，12月一线至四线城市平均价格环比全部处于下降状态，只有贵州和银川两个城市环比上涨，且上涨幅度只有0.1%。同比来看，价格回落的程度继续加深，其中，北京连续2个月价格同比下降。除此之外，12月价格变化指数的主要特征是二三线以及四线城市速度加快。除了限贷政策对于住房需求的抑制，12月大型房企为业绩抢收而在各地进行的促销不仅打破了市场价格僵持的局面，还带动了一线以外城市的价格深调。无论从环比城市数量激增方面还是价格回落幅度扩大方面，都可以看出，价格拐点出现之后，性的楼市下调通道已然开启，而且从年初各地新房市场的成交情况来看，2012年上半年楼市的整体特征仍然逃不过“量价齐跌”。

2011年限购城市环比降幅先高后低，带动价格下行

根据链家地产市场研究部统计，12月限购城市环比降幅为0.26%，其中环比下降城市29个，比11月持平，但环比上涨的城市减少2个；未限购城市环比下降0.2%，环比下降城市23个，比11月增加3个。

“链家地产”首席分析师张月认为，从2011年限购城市和非限购城市的价格走势上看，今年上半年，限购城市的价格环比涨幅基本都高于未限购城市，7月份开始，价格环比涨幅持续低于未限购城市。这一方面体现出限购政策对于房价的抑制效果显著，另一方面也体现出2011年房价的下降也主要是受到未限购城市的带动。

目前在46个限购城市中，有超过一半城市已经明确表态2012年将延续限购政策，同时在2012年促进房价合理回归的调控目标下，格局将会以房价水平较高以及房价未下降到位的城市为主。根据央行第四季度储户调查显示，21%的居民预期未来半年内房价将继续走低，比3季度大幅上涨13个百分点。当前看跌房价的氛围浓厚，也将促使2012年限购下的市场走势并不乐观。

二手房更为显著，2012年趋势仍将延续

根据链家地产市场研究部统计，12月二手房平均环比指数99.54，与上月持平。同比指数100.14，持续下降6个月，同比下降城市增加2个。

链家地产首席分析师张月认为，对比新房和二手房市场，2011年二手房市场环比和同比降幅更大、进入房价下行通道的时间也更早。二线城市房价更已低于去年同期水平。这主要是由于，二三线城市的二手房市场需求不大，成交份额远不如一线大城市，在新房的带动和需求转移的情况下，二手房价格更容易松动。此外，根据链家地产市场研究部统计，限购城市的二手房同比指数99.30，而未限购城市同比指数为101.20。2012年随着楼市调控政策的延续，一二手房价格将并进下降。

链家地产首席分析师张月认为，在房价合理回归的目标下，价格仍将继续下行，但当前实体经济出现萎缩风险，房地产过于低迷可能引发的上下游众多产业链的波动，因此在2012年政策上会对首套置业的刚性需求进行一定的挽救，2012年房价稳中有降将是主旋律。而对于房企造成的利润下滑、业绩低迷也将持续。

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