京房产景气指数创一年半新低 促量节奏将加快

近日，北京市统计局发布公布2011年四季度企业景气指数，其中房地产业景气指数为114.4，较三季度减少6.1，已连续三个季度保持下滑趋势，创六个季度。同时，和其他七个行业相比，房地产业景气指数已经连续三个季度“垫底”。链家地产首席分析师张月认为，房地产业泡沫化高速发展的节奏放缓，在调控不放松的基调下，2012年将面临多方面的行业变革和挑战。

房地产企业家信心严重不足，行业转型与促量并行

链家地产市场研究部根据北京市统计局数据统计，4季度房地产企业家信心指数为72.4，创三年，已连续五个季度下滑，并从今年开始，一直处于100以下的“悲观区间”，低于其他行业企业家信心指数40-70左右。

链家地产首席分析师张月认为，房地产业企业家信心指数时间纵向减少，以及和其他行业信心指数横向比较的巨大差距，充分反映出当下房地产企业经营管理者对于后市发展的信心不足。受此影响，一方面房企转型现象屡见不鲜，其中中小房企更偏向于转行，投身矿业、养殖等其他行业，而大型房企多探寻住宅之外的地产领域，如商业地产、旅游地产、养老地产等，如北京城建表示未来将专注于物流地产业务，“招保万金”四大房企也将更加重视商业的发展，但从转型到开发盈利仍会面临一段资金上的“真空期”，短期内对于住宅市场的依赖性并不会减弱；另一方面，房企普遍开启“冬天模式”促量，万科、恒大、龙湖、保利、富力、金地等多家典型企业年底抢收，充裕现金应对后市风险。张月认为，目前房地产企业家的信心指数逐渐逼近60的悲观“极点”，今年的节奏、幅度都会超过2011年。

房企资金状况堪忧，企业融资面临多重压力

据北京统计局公布数据，2011年四季度房企资金情况景气指数为88.3，较上季度略升2.6，企业融资景气指数为66.6，较上季度将0.6。两项指数均低于2008年同期，为四年。

根据链家地产市场研究部统计，沪深131家房地产上市公司2011三季度财报显示，存货净额1.34万亿，较年初增加28.6%。六成房企负债率较年初上升。

链家地产首席分析师张月认为，多数房企的流动资金压力已经凸现，不光中小房企陷入资金困局，大型房企也面临充裕资金的必要性。

而融资前景并不乐观，首先，银行信贷向房地产开发倾斜的可能性不大，而信托、企业债券、吸取外资等其他融资方式一直处于政策上的收紧状态；

其次，融资还贷风险增加。根据链家地产市场研究部统计，截至2011年三季度，房地产开发贷款余额2.64万亿，其中1年内短期贷款约0.97万亿；房地产业信托贷款余额0.68万亿，2012年到期兑付的约0.17万亿；债权融资余额约1.1万亿。

张月认为，房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企2012年的扩大融资的意愿，以避免绿城高负债、高风险的资金危机重演。

商品房销售面积指数连续两季度下降

据北京市房地产统计局公布数据，2011年四季度北京商品房销售面积指数为85.7，较上季度减少2.1。四季度北京商品房销售面积指数为117.0，较上季度增加14.5。

链家地产首席分析师张月认为，价格下降并未带来销售回暖，也是造成房地产企业家信心指数低落的原因之一，小幅不被关注，深度下调也可能会加深观望者的预期，开发商销售“两难”境地仍旧持续。根据央行四季度储户问卷调查报告，72.9%的居民依旧认为房价“过高，难以接受”，未来一个月内具有购房意愿的居民占13.9%，接近历史点（2008年三季度13.2%），这表示2012年初购房观望气氛浓厚。但是张月认为，消费者心理上依旧会存在一个价格接受底线，房企逐利空间的压缩，能否达到多数购房者的价格预期，将会是2012年房企压缩库存、加售回款的关键。

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