契税调整带来短暂春天 12月成交环比上涨74%

 楼市综述

2011年12月二手房成交量有着明显的上升态势，10日起开始实行的二手房交易计税价，“经转商”的过户高峰催化了存量房网签的高涨。同时房价下行的脚步也随之加快，12月挂牌均价为24070元/平米，环比11月下降3.28%，本月二手房成交量累计为14398套，成为2011年单月成交第二名。租房市场已处淡季，12月挂牌租金为3754元/月•套，环比11月份微幅下滑1.2%，节前由于大量务工人员集体返乡过年，多数业主为了避免空置房带来的损失，会相应下调房屋租金。以下为12月楼市情况盘点：

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上调计税价，“末班车”效应致存量房网签出现“短暂春天”

12月10日，北京市依照《北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，开始执行计税价格。“末班车效应”引发一波过户高峰。来自北京市住建委官方网站数据显示，12月1日-9日网签量就突破1万套，可见由于此次新政为存量房网签带来”短暂春天“。

北京房产调控政策不会放松，最严“限购令”将继续执行

12月，北京市住建委在新闻发布会上再次明确表明“2012年最严‘限购令’将继续执行”，这也就意味着，未来楼市调控政策力度将保持不变，政府力促房价理性回归的决心不会动摇。

挂牌租金持续下滑，年前或可成为租房好时机

二手房市场观望情绪浓厚，业主“转卖为租”，导致租赁市场房源量增大，春节前又有大量务工人员回乡过年，使得北京的租房客大量减少。市场供大于求，租金会继续下行，为避免节后租房高峰，还能有效节约成本，目前换租合租成为时期。

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全市：挂牌量延续下降趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份，二手房挂牌套数连续4个月下滑，。2011年12月，北京二手房挂牌总量为609701套，环比11月份下跌了11.66%，同比下跌22.81%。

区：朝阳区为本月挂牌套数

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月，各区县区县挂牌套数全线下跌。京郊降幅明显，昌平区挂牌套数降幅，环比下降23.9%，门头沟紧随其后，挂牌套数下降了23.73%。城八区宣武降幅，环比下跌1.34%，东城下降3.68%，其余区县均有超过5%的降幅。全市挂牌量的朝阳区仅184672套，环比11月减少了14518套。

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全市：12月挂牌均价继续回落

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份北京二手房挂牌价连续4个月呈下降趋势。挂牌均价为24070元/平方米，环比11月份下跌3.3%，同比2010年12月份的25412元/平方米下滑了5.3%。

区：多数区县挂牌均价环比下降

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月，大部分区县二手房挂牌价均呈下降趋，城八区仅宣武区小幅上涨1.2%，挂牌价为31749元/平方米。西城挂牌价，但挂牌价环比下跌3.57%，挂牌价格40406元/平方米。远郊区县降幅显著，昌平、顺义、门头沟、房山和燕郊均有超过5%的降幅。

全市：二手房住宅成交量环比上涨73.6%

【数据来源：北京市住建委官方网站】

12月北京二手房的成交量“小翘尾”，因要上调计税价，“末班车效应”引发一阵过户高峰，但随后新政执行，成交量再次跌入低谷。2011年12月二手房总签约套数为14398套，环比11月上涨66.26%；其中二手房住宅签约量为12895套，环比11月份上涨73.6%，同比去年12月份下降41.5%。二手房住宅网签量占12月份总网签量的89.56%。

区：朝阳和海淀两区关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月份，朝阳和海淀网友关注，朝阳区被搜索占比为22.15%，海淀区被搜索量占比为15.34%，昌平区和丰台区位居三、四位，占比分别为9.8%和9.12%。12月份由于近郊房价下行明显，因此受到网友高度关注，但搜索量较之11月均有所下降。

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商圈：本月热门商圈搜索昌平独占4席

【数据来源：房天下二手房数据监控】

本月网友搜索的热门商圈前三甲分别是望京、回龙观和天通苑，搜索占比分别为3.28%、2.94%和2.87%。本月望京独占鳌头，成熟的商圈，便捷的交通，完善的配套成为网友关注的焦点。从分布区域来看，昌平商圈占据4席。

热点楼盘：天通苑搜索量位居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月，网友搜索的10楼盘中，天通苑，搜索占比为0.56%，富力又一城和远洋山水分列第二位和第三位，搜索比率均分别为0.5%和0.49%。从所占搜索比例来看，本月朝阳的楼盘占据七席，且为城北社区多与城南社区，源于城北社区配套完善，交通便利。

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总价区间：50-100万区间二手房关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月份， 50-100万区间二手房网友关注，其搜索比率为32.62%， 位居第二的是100-150万元的房源，搜索量所占比例为27.21%，第三位是50万元以下的房源，搜索量所占比例为13.64%。

面积区间：本月70-90平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份，房天下搜索数据显示，70-90平米的户型房源网友关注，搜索占比为27.55%。此种中小户型总价低廉，居住空间适中，成为首次置业者的。其次为50-70平米小户型，搜索占比为23.85%。90-110平米为搜索第三，搜索占比为14.02%。

户型区间:二居室房源搜索量所占比例

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份， 2居室户型搜索量位居，搜索占比为53.93%；3居室户型位居第二，搜索占比为26.44%，1居室搜索比率14.82%。2居室户型关注，主要是因为居住空间足够，短时间内无需考虑置业升级，对于刚需购房者来说，是首次置业的选择。

线: 5号线搜索量位居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月，5号线搜索量，所占比为14.14%；1号线以微弱差距第二，搜索占比为14.06%；10号线位居第三名，搜索量占比为11.98%。

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房: 海淀区房搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份前10名的房中，的为燕北园，相对应的为，搜索占比为5.09%，其次为嘉华小区，相对应的为垡头，搜索占比为3.03%，位居第三的是园，搜索占比为2.6%。从前10名小区搜索量中不难看出，作为名校云集的海淀房关注，占据八席，学习氛围浓郁，资源丰厚吸引着购房者的眼球。

: 海淀区搜索量较大

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份受关注度的前10名多数位于海淀区。位列的是，搜索占比为5.84%，其次为，搜索占比为4.66%，第三位的是，搜索占比为4.45%。

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 全市: 北京租赁价格12月份继续回落

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份北京市租今整体呈下滑趋势，2012年春节前，多数业主为了避免空置房带来的损失，会相应下调房租租金。2011年12月份租金价格降至3754元/月•套，环比小幅下滑1.21 %，同比上涨了5.66%。

区: 多数区县租金水平均呈下降趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月北京市城八区挂牌租金多数呈下降趋势。丰台区跌幅，环比下跌了1.93%，租金为2849元/月•套；位居其次是石景山区，环比下降188%，租金为4177元/月•套。本月崇文区租金，为4197元/月•套。

户型区间:各居室租赁均价基本维稳

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年12月，北京租赁市场各户型价格基本维稳，其中一居室租赁价格环比11月份上涨0.3%，挂牌租金为2748元/月•套；2居室租赁价格环比下跌0.8%，挂牌租金为3271元/月•套；3居室租赁价格环比下跌0.7%，挂牌租金为3978元/月•套。

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区: 朝阳和海淀两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份租赁市场中，朝阳区和海淀区网友关注，搜索量占比分别为26.68%和21.09%。其次较受网友关注的区县是昌平区和丰台区，搜索占比分别为9.66%和9.58%。朝阳、海淀、丰台是三大传统租赁区域，租赁成交一直占据着租赁市场强势主力地位。昌平由于交通和居住氛围相继成熟，以及合理的价格而迅速发展。

热点商圈: 天通苑商圈位居最热门商圈首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月，网友搜索的热门商圈中居于榜首的是天通苑商圈，搜索量占比为6.56%。与11月份相比，香山和望京成为10中的新增热门商圈。从总体来看，受网友关注的商圈总体特征为租金相对，交通便利，生活配套设施完善的商圈，北部商圈更占据八席，且房价相对。

热点楼盘：天通苑搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份租赁市场中网友关注的楼盘10中，天通苑仍居，搜索占比为1.18%；富力城位居第二位，搜索占比为0.76%；观湖国际名列第三，搜索占比为0.72%。从搜索占比来看，网友关注的楼盘多数位于朝阳区，价格、轨道交通、生活配套成为他们关注的焦点。

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价格区间: 1000-2000元之间的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份北京租赁市场搜索量数据显示，月租在1000-2000元/月•套的房源网友关注，搜索比率为30.6%，较上月上涨近5个百分点；其次为500-1000元/月•套的房源，搜索比率为20.45%；第三位的是2000-3000元/月•套的房源，被搜索比率为18.17%。

户型区间: 1居室房源搜索量稳居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份据房天下数据表明，在户型结构上，租赁市场中小户型一直备受网友追捧，这是因为小户型相对方便，能够保护了个人隐私和生活。本月1居室搜索量占为42.46%。位列二、三位的是2居室和3居室，搜索比例分别为41.76%和11.61%。

线：10号线稳坐租赁搜索量首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

12月份，10号线稳居租赁搜索名，所占比例为21.97%，较上月基本维稳；5号线第二，所占比例为14.59%；4号线第三，所占比例为13.86%；13号线、1号线分别位居第四、第五，所占比例分别为12.15%和9.71%，较上月呈上升趋势。

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市场综述和展望

北京市住建委在2011年底表示要继续实行“限购令”，北京楼市成交萎缩的状态还会延续，而房价还有一定的下降空间。目前，购房者观望心态逐渐蔓延，源于房价下行的幅度仍没到达预期水平，不少购房者是刚性需求者都认为目前楼市走向还不明朗，在等待抄底的时机。二手房业主害怕楼市，暂时搁浅卖房计划，双方陷入僵持状态。自上调二手房交易计税价后，北京二手房成交量再次陷入低谷，新政增加了买方的税费成本，打击了一部分拥有购房资格刚需置业者，但从长远看，新政将会助推房价的回落。

未来楼市政策继续从紧，二手房成交量会进一步走低，2012年政府还将建设700万套保障房，至此来自新房的冲击，购房者的持币观望，保障房对购房需求的缓冲，二手房业主扛价心态将会被击破，房价全面下降或可成为未来发展趋势，随之带动成交量进一步回暖。

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