2011年二手房价格年报

2011年二手住宅价格盘点：

严格调控政策下，年底价格回落至去年8月份水平

2011年，在房地产市场调控政策影响之下，房价开始出现回落。尤其是限购的全面执行，从一线城市率先表态，到逐渐波及到二三线城市，干预范围逐渐扩大。作为限购最为严厉的城市，北京因量跌导致的房价降幅明显大于其余三个一线城市。其中，二手住宅成交均价在2011年年底回落至去年8月份水平，此外全年房价年度涨幅12%，远低于去年41%的上涨程度。与此同时，在成交的各个方面都可以看出二手住宅价格的涨势回落。2011年二手住宅成交均价主要呈现以下几个特点：

一、全年价格涨幅达12%，年底价格回落至22000元/平方米左右

据“链家地产”市场研究部统计，在全年严格调控影响下，2011年全年成交均价为24318元/平方米，相比去年均价21712元/平方米上涨了12%。与去年41%的年度涨幅相比大幅回落。但从今年的月度成交走势来看，价格衰落现象更为明显。在2月底调控政策后连续5个月低成交状态之下，8月份房价开始明显回落，12月份价格下降至22027元/平方米，与1月份相比降幅达10.4%,与去年8月份水平相当。

“链家地产”市场研究部认为，由于市场经历了由2009年1月份以来至今年1月份价格连续25个月的波动性上涨，因此即使在2月份的调控后，成交均价在连续5个月内仍然惯性地呈现波动性微涨，直到2011年8月，房价才从轨道逐渐有所回归。整体市场中，2011年全年房价走势是从高位逐渐回落，而2010年房价走势低位上涨的趋势，因此导致今年成交均价继续上涨12%，但年内各月趋势是先涨再趋平最后下降。目前来看，2011年房价仍然处于较高水平，但经历一年的调控后，下半年房价进入下降渠道，消费者预期增强，在这种心态下，即使12月因政策原因成交量短期涨幅超70%后，价格仍为继续以2%的幅度下降，未出现反弹。而长期成交量上涨状况几乎不会发生，从而致使价随量走继续看低，预计明年二手住宅均价将呈现缓慢回落而维稳的趋势。

图1-1：2011年月度价格走势图示

统计时间：2011.12.31    以上数据统计来源于链家地产市场研究部

二、 各区县成交均价同比涨幅全面回落，年底8个区价格低于去年同期

据“链家地产”市场研究部统计，今年各个区县成交均价年度都呈上涨态势，其中年度涨幅最明显的是东城区，达15.8%。而通州，大兴、顺义价格成交均价年度涨幅基本在5%左右。从各月别走势来看，在2月份调控政策出台后，各区县月度均价开始缓慢下降，主要表现在三个特点上有所呈现：首先，郊区率先，如通州、大兴、昌平等区域。其次，连续6个月低成交后，郊区逐渐向城区蔓延，10月份内城区价格开始缓慢下降。第三，在过去性购房者和外地人购房者集中的区域目前速度明显，如通州和大兴去年全年外地人占比在50%左右，高出全市平均水平20个百分点，其12月份成交均价与年初相比下降16%，回落至去年调控前3月份水平，约14000元/平方米。

“链家地产”市场研究部认为，整体来看各个区域的涨幅均有不同程度的回落，城区价格仍然处于高位，较为坚挺，此外去年涨幅前列的区域也是近年降幅最明显区域，以通州和大兴区为例，去年涨幅均在50%以上，今年涨幅不足5%，价格虚高的状态得到改善。从当前的成交趋势来看，整体成交格局仍然以城区为主，郊区成交难度大的现状短期难有明显改变。预计各区域房价仍将继续下降，郊区价格短期内难有大幅。

图2-1：2011年各区县全年价格走势图示

统计时间：2011.12.31    以上数据统计来源于链家地产市场研究部

表2-1：2010年至2011年各区县每月价格变化表格

备注：2011年12月，各区县中八个区县成交均价低于去年同期水平，开发区、东城、西城三个区县高于去年同期水平。开发区指北京亦庄经济技术开发区

统计时间：2011.12.31     以上数据统计来源于链家地产市场研究部

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三、各区域价格成交同比全面上涨，年内降幅明显

据“链家地产”市场研究部统计，在链家地产监测的110个区域中，各区域年成交均价统计全面上涨，涨幅多集中在8%-15%之间。其中涨幅最慢的前十区域同比涨幅低于8%。而年内价格变化中，达80%的区域12月成交均价低于1月份，价格下降前列的区域多集中在郊区如回龙观，果园等。但是由于今年年初市场回温，高价下成交量高，而2010年则是在低价下，成交量大，导致从成交均价来看，去年成交均价仍然处于低位。

“链家地产”市场研究部认为，在调控影响之下，虽全市各区域中价格同比全面上涨，但是2011年年内价格降幅明显。预计在明年低成交的状态之下，区域房价上涨动力不足，尤其是在2010年价格涨幅过快的区域，或者原性购房者集中区域。整体来看，明年各区域均价将会继续回落。

表3-1：2011年成交均价涨幅最慢前十区域

统计时间：2011.12.31    以上数据统计来源于链家地产市场研究部

四、2环内成交均价年度涨幅达16%， 5环外成交均价年内降幅

据“链家市场”市场研究部统计，2011年度各环线二手房成交均价年度上涨最明显的是2环内区域，涨幅达16%，5环外成交均价涨幅不足8%。3环外各环线之间的价格差距明显扩大，核心区域与边缘区域的价格对比越发凸显。从年内价格变化趋势来看，2月份调控过后，5环外二手房价格开始波动性下降，8月份趋势开始向内环区域蔓延。而在成交连续8个月走低，10月成交量创新低后，2环内也开始。至年底，三环以外环线二手房成交价格均低于2011年，其中降幅最明显的是5环外房屋，其12月份价格与1月份相比下降了28%。

“链家地产”市场研究部认为，在全年交易冷清的情况下，三环内区域房产价格体现了较好的抗跌性，这一方面会增强消费者的保值心理，一方面改善性人群为成交主体之一，存在部分改善性购房者选择“由远换近”改善方式，因此核心区域房产的追捧还会在一定程度上存在。而4环外房屋虽然价格已经明显回落，但是从市场成交来看，价格回落未能有效促进成交，预计未来将有进一步下降。如此综合来看，接下来核心区域价格下降会更加缓慢，而边缘区域将进一步加快。

表4-1：2011年环线成交均价变化趋势

统计时间：2011.12.31    以上数据统计来源于链家地产市场研究部

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五、成交总价达196万元，高支付能力消费者为市场主体

据“链家地产”市场研究部统计，目前全市的平均成交总价大约为196万元，与去年相比大约上涨了20万。各总价档位中，成交均价上涨最明显是总价250-300万的房屋。从年内月度成交均价变化趋势来看，200万以下房屋幅度更加明显，12月份均价比1月份下降了约2000-3000元/平方米。

“链家地产”市场研究部认为，整体成交平均总价上涨约20万，消费者的购房成本增加。再加上紧缩的信贷政策之下，经济能力有限的刚需消费者被迫退出市场，市场主体是支付能力较强的消费者。今年年底下调存款准备金率后，加之明年年初银行的放贷额度相对充裕，或对刚需信贷额度适度放松，可贷成数或将有所增加，接近政策规定的7成。而12月份全市的平均总价为180万左右，因此明年年初刚需购房人群的贷款购房难度将会有所缓解。

表5-1：2011年各总价档位成交均价价格变化趋势

六、紧缩信贷政策限制购买力，25-29岁年龄段成交均价涨幅

据“链家地产”市场研究部统计，在各年龄档位中，25-29岁购房者的购房均价在各购房年龄段中，全年成交均价为22096元/平方米，同比涨幅也是值为11%。30岁以上购房者价格涨幅均为12%。从当前成交来看，年内成交降幅最明显是25-29岁人群，其购房均价年内下降了2000元/平方米，平均成交总价下降了15万元。随着年龄的增长，年内成交均价变化幅度缩小。

“链家地产”市场研究部认为，今年受紧缩的信贷政策影响，首套房平均贷款成数大约为6.3成，根据当前的首套房 平均成交总价155万，贷款评估值为房价的8成来计算，首付达77万，比去年增加了约17万。对于刚需购房者来说，购房首付成本增加明显。导致消费者被迫选择低价房屋，因此其购房均价同比涨幅缓慢，购房的积极性也在降低。目前市场的购房主体主要为30-39岁购房者。预计明年仍然各年龄档位的价位需求不会有大幅波动。各年龄的成交均价格局难有明显变化。

图6-1：2011年各年龄档位成交均价变化图示

统计时间：2011.12.31    以上数据统计来源于链家地产市场研究部

七、面积档位在120-140平方米房屋均价下降0.6，基本持平

据“链家地产”市场研究部统计，各面积档位中，仅120-140平方米的房屋成交均价同比下降0.6%，140平方米以上房屋涨幅最明显达6.9%。120-140平方米房屋年均成交价为各档位中。由于这类房屋多位于郊区，且房屋总价高，去年房屋成交总价涨幅相对缓慢，今年调控房价开始回落，同比呈现下降趋势。今年经过调控后，各面积档位的成交均价在8月份之后开始加速下降，12月份成交均价基本回落至去年平均水平。140平方米以上房屋存在部分或者别墅成交，因此其受市场影响较小，房价上涨幅度明显。

“链家地产”市场研究部认为，目前90平方米以下房屋成交均价下降明显，随着面积档位上格回落的速度也依次放缓。这与市场旺市时的各面积价格档位上涨趋势截然相反，在过去两年，小户型是价格同时上涨最快的房产，而2012年初期小户型价格相对更低、降幅更快或将进一步体现，这种“突破式”演变到一定程度，会引发购买力不足的刚需再次具备入市条件，形成小户型热销的局面，也就是说实质上以小户型为成交主体和价格风向标的意义并不会改变。

表7-1：2011年各面积档位成交均价变化

统计时间：2011.12.31   以上数据统计来源于链家地产市场研究部

八、议价空间增加，业主多次调价促成交

据“链家地产”市场研究部统计，全年新增房源挂牌价走势基本与成交均价走势相同，但是整体来看，挂牌价波动变化更大，基本挂牌价和成交均价差价大约在4000元/平方米左右，年底挂牌价与成交均价差距扩大，接近5000与/平方米，主要原因是成交均价下降明显。

“链家地产”市场研究部认为，业主当前心理价位的下降明显慢于成交均价降幅，可见当前消费者心理价位普遍降幅缓慢。业主需经过多次调低价格才能吸引看房需求。长期低成交状态之下，议价空间拉大，议价难度降低。目前挂牌价降幅不明显，仍多依赖成交过程中多次议价，当前成交中大约有80%以上房屋业主次数高出5次。

图8-1：2011年成交均价与新增房源挂牌价对比图示

统计时间：2011.12.31   以上数据统计来源于链家地产市场研究部

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