2011年新建商品住宅价格盘点

2011年新建商品住宅成交价年末回落3.9%

2011年新建商品住宅市场价格受政策影响，涨幅回落明显，年末成交均价与年初比出现实质下跌，在整体回落的走势下，各月依然波动明显，下半年出现点并有较长时间的连续下滑。新增项目差价率缩小，售价和成交价同步走低。

一、年末价格回落3.9%，3个月成交均价低于去年

根据链家地产市场研究部统计，2011年新建商品住宅市场成交均价约为21585元/平方米，比去年的20063元/平方米上涨了7.6%，其中12月成交均价为22139元/平方米，比年初的23048元/平方米下降了3.9%。3月、4月、11月月均价低于去年同期。

链家地产市场研究部分析认为，限购之后，今年新建商品住宅市场成交价格受到明显抑制，全年平均涨幅低于GDP和城镇居民人均可支配收入同比涨幅，而且逆转了去年年底较年初增长10%的趋势。成交市场的冷淡逐渐转化为刺激价格下调的直接动力，9月份之后，开发商迫于成交和年底回笼资金的压力，新项目低价抢收，老项目调低售价以及特价楼盘占比增大，使得年底成交价格出现连续回落，预计至明年初不会出现今年1、2月和去年一季度的高增长情况。

图1：2011年1-12月新建商品住宅成交均价

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

二、各区域价格增幅降低，部分远郊止涨回落

今年城八区新建商品住宅成交均价约为3.1万，比去年上涨了13.9%，郊区上涨幅度为8.9%。而从成交值来看，石景山为城区中均价2万以下的区域，落入全市价格的第三梯队之中。

尽管从全年均价来看，商品住宅价格仍属于只涨不落，但从更为敏感的新增期房市场来看，实际上自2011年下半年起，郊区价格就开始环比回落，而一向被认为价格坚挺的城区，也从8月份开始出现小幅，而且持续通道已经延续至年末。

受限购影响，今年新建商品住宅市场价格变动的结构性较为明显，除了城区和郊区价格回落的时间存在一定差距外，从各个区域特点来看，一方面，未来价格受新项目供应影响较大，如朝阳区，未来新项目多集中在5环以外，不仅均价上会拉低，成交价实降的幅度也会增大；另一方面，项目聚集的近郊和需求不足的远郊价格会因供需比得扩大明显走低。同时各区域房价通过一年的调控，开始深度洗牌，各梯队榜单变化较大，未来具有的区域会更加表现出抗跌性，反之其他区域价格回落也会相对更快。而总体来看，价格的低落回稳也反映了今年新建商品住宅市场不景气的状态。

注：区域以按项目公示位置划分，故原宣武与崇文区仍单独保留

图2-1：2011年各区域新建商品住宅价格变化

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

单位：万元

表2-2：2010年-2011年各月各区域价格比较

【推荐阅读】

总价90万入住向阳大三居！业主为过年低价甩房

石景山房价普降！均价1.7万/平入住鲁谷热门盘

2012房价接着落！北苑热销楼盘跌至1.5万/平起

三、8月现价格拐点，新增项目定价与成交价显现“双回落”

根据链家地产市场研究部统计，2011年全年共有210个项目入市，成交均价约为21000元/平方米，比全市新建商品住宅成交价格略低。从新增项目拟售价和成交价比较情况看，限购之后，3月份新入市项目差价率为15.1%，之后几个月波动性走高，到11月差价率达到26.7%，包括结构成交因素在内，在一定程度上可以说，新增项目在3-11月之间暗降了一成以上。

链家地产市场研究部统计分析，新增项目基本可以反映新建商品住宅市场的价格走势，与去年相比，今年各月的价格波动性降低，与成交量的趋势相似，限购政策对价格的抑制效果得到体现。从8月份开始，价格连续4个月出现下滑。同时，后期项目滞销压力不断增大，自6月份开始，今年新入市期房与累积滞销新增项目均开始出现爆发式增长，突破百个项目同时竞销的局面。开发商不得不由暗降转为实降，9月份以后，出现了定价与成交价的“双回落”，直降与暗降并存。如果这种趋势延长半年以上，未来价格市场可能会避免价格大起大落的现象，成交价格平稳回落，新项目定价更趋于理性和合理。

图3-1：2011年1-12月新增项目拟售与成交均价

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

图3-:2：2011年1-12月入市项目拟售均价和成交均价对比

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

注：以上1-12月表示项目入市时间

表3-3：2011年各月存量项目与新增项目比较

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

【推荐阅读】

总价90万入住向阳大三居！业主为过年低价甩房

石景山房价普降！均价1.7万/平入住鲁谷热门盘

2012房价接着落！北苑热销楼盘跌至1.5万/平起

四、郊区各项目售价差异拉大，新增项目定价趋同

根据链家地产市场研究部统计， 今年成交均价在3万以上的项目有33个，与去年相比，朝阳区的占比从50%下降到42%。去年区域内售价差异的两个区域是朝阳和、海淀，差距分别接近4倍和7倍，这是受到霞公尊府和东钓鱼台公园两个售价在7万和10万以上项目影响。今年售价差异的两个区域是大兴和昌平。

链家地产市场研究部分析认为，随着城市化进程的加快，城市向外扩延的趋势加强，城区新项目供应会逐渐减少，未来新建商品住宅市场整体价格回落的幅度会有明显加大。城区新房比例降低，同时受一房一价定价机制影响，项目的定价也会趋于理性，今年新增高价项目呈现中部集中的特点，即大部分集中于4万-6万之间，没有出现去年单价接近10万的项目，预计以后市场也会延续这种“橄榄式”的特点。另外，新开发区域会逐渐替代老城区的主体地位，项目类型的差异化导致售价差拉大，大兴、房山等仍以普通商品住宅为主，随着供应量的增加，价格回落的趋势加强。

图4-1：2011年区域价项目与价项目对比

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

表4-2:2011年成交均价价前十位项目

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

五、多期项目调价入市，六环外明显

根据链家地产研究部统计，2011年有52个项目属于老项目新开的多期项目，多期项目签约率为48.6%，比今年单期项目签约量高15.7%。同时有30个项目后期定价低于前期，调低价行为占比为57.7%。其中价格降幅超过1成的项目有11个，其余大都集中在5%以下。

链家地产市场研究部分析认为，多期项目一般具备三个特点：，不易形成大幅，今年多期项目成交幅度部分集中在5%以下。这主要是因为年内多期项目入市周期短，大幅调价容易产生前期老业主维权纠纷；第二，签约率较高。多期项目平均签约率接近5成，比单期项目高出15.7%，高签约率一方面替开发商回笼了建设所需的投入资金，另一方面也增加了开发商对后期项目的信心；第三，多期项目多为大房企城建，占比为75%，抗价压力及促销能力都相对较强。

有多期项目可以看出来，虽然整体市场遇冷，但购房者依然存在较为明显的选择性。由于大幅的项目仍在少数，购房者较为平稳的市场下综合考虑的因素增多，对项目区域、配套、整体规模以及物业服务等要求提高，多期项目是大房企多期项目更为突出。即使冷市，依然存在销售热点。

图5-1：多期项目拟售均价与成家均价差价率区间占比

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

六、热销项目多为2万以下，前十项目大房企占九位

根据链家地产市场研究部统计，今年新增项目中，签约率的十个项目均为中低端，成交均价高于2万的有四个，除了一个较高达到2.5万外，其余都只略高于两万，6个项目在2万以下，包括密云两个不足一万的项目。

链家地产市场研究部分析认为，在商品住宅市场，价格一直都是购房的首要的因素，尤其今年市场以刚需为主，购房者对价格的接受程度有一个相对集中的范围，一般情况下，单价低于两万基本可以进入刚需可接受的范围，近郊在1.5万左右，远郊在1万左右的项目容易热销；另外，刚需市场下，购房者对价格比较的敏感度较高，与周边相比，如果项目综合配套大体相当但单价低于10%以上，估计成交量会高出2成以上。

而大房企无论其品牌影响力还是项目规模、配套设施以及可调价实力、促销能力上都更胜一筹，因此，在买方市场观望浓厚的情况下，更占据主成交的位置。

表6:2011年价低量高十大典型项目

【推荐阅读】

总价90万入住向阳大三居！业主为过年低价甩房

石景山房价普降！均价1.7万/平入住鲁谷热门盘

2012房价接着落！北苑热销楼盘跌至1.5万/平起