2012年政策微调可能性大 楼市乃大势所趋

2012年1月6日，由房天下主办、中国房地产估价师与房地产经纪人学会和北京房地产中介行业协会协办的2011房天下北京房地产行业年度颁奖盛典在京隆重举行。2011年是中国房地产市场风起云涌的一年。这一年，房地产市场政策频出，经纪行业理性回归，呈现出复杂多变的格局；这一年，中国房地产经纪行业领袖在“重构与应变”的大命题之下逆市前行，书写今朝；这一年，他们以创新性思维引领行业发展趋势，在品牌塑造、营销模式上锐意进取；2012年伊始，房天下作为中国房地产网络媒体领跑者，盘点2011年度决定未来的大事件，历数沧海横流中涌现的本色英雄，展望2012年的政策走向以及市场形势。在颁奖礼的高峰论坛环节，各经纪公司的行业精英和主持人畅谈了2011年的感想和2012年的展望。

主持人：应该说荣幸，邀请到不同区域和不同领域的人们来阐述一下2011年大家的状态，今年政府一直维持从紧的购房政策，这些政策也对市场造成了一系列的影响，有报道显示，2012年，收紧的房产调控或适度放宽，各位可不可以大胆的预测一下，购房政策会否少有松动？

柴丽楠：我个人认为2011年的限购政策应该不会有明显的松动，但不排除微调的可能性。因为确实过度从紧的政策伤及了基本的货币政策，而外地人买房需出示五年社保证明的条件也受到争议，因为有些人可能在北京工作时间很长，但是社保因种种原因不能延续。

彭亮：我认为2012年整体限购政策应该还是比较坚挺的，现在情况在后半年可能对于首次购房者利率方面会有调整的空间，单纯的讲限购、限贷我觉得整体的政策基本面应该不会发生太大的改变。

寇海龙：2011年是房地产集中调控的一年，但是北京应该是最严厉的，尤其外地人五年社保的购房准入条件影响很大，把五年降到三年还是可以的。

主持人：有没有更高的要求？

寇海龙：不能有太高的奢望，我想三年就会好很多。因为在10年的时候，外籍购房已经占到了北京购房人群的55%左右，而11年由于限购的影响大，据不完全统计，本地人购房已经占到63%，只有37%的外籍购房，所以放宽五年社保的限购标准，是我们经纪机构的愿望。

吴存胜：2011年北京面临严峻的调控形势，虽然说对比之前，整个市场交易量是有下滑，但我觉得北京市场整体走势仍相当不错，我自己也感觉能在北京做中介很幸福。我们在这个行业做了十几年，不管政府出台什么政策，管他好还是不好，我们都得做，生活如意不如意都得继续，抱一个乐观的心态去面对，做的准备，做最坏的打算。

主持人：刚刚大家都说了政策会松动，实际上也出现了50%多的降幅，但这样的降幅都出现在北京的郊区，那么我们想住在城区里面的话，现在的房价距大多数老百姓的预期还是很远的，可不可以请四位做一个预测，2012年北京城区的房价会不会有所下调？

吴存胜：2012年下半年整个北京房价都会开始下调，像朝阳公园这种需求比较大的区域价格当然也会明显下降，而海淀这一片从数据显示房价也在走低，市场已经放出明显的信号，就是只有价格往下走，客户才会下手。

主持人：我也帮吴总说一下，吴总在微博上说，为什么买了车可以，为什么买了品可以，而买了房子不能？我觉得一定要。

吴存胜：我觉得必须，这是大势所趋。

寇海龙：房子也是生活用品，如果人为的压抑需求，房价跌是肯定的。从21世纪不动产的数据看，现在的区域中，五环以外占的比较多，二环以里的也降了10%左右，这是压抑需求导致必然结果。房价12年降不降，我觉得一部分取决于一手房市场，一线城市里二手房占据了很大市场份额，如果开发商不愿意的话，二手房必然降。一季度在北京来讲，房价应该还是偏低，政府不会再出台更严厉的调控。

主持人：是不是可以梦回2009？

寇海龙：我觉得像09年那种情况应该没有了，很难见到，除非中国的经济发展或者GDP又回到12%左右，其他情况不太可能。

彭亮：从北京刚刚出台的政策来看，住宅以及商业地产的成本有所增加，从这个成本的角度来说，我认为2012年季度整体的空间是比较大的。同时我还想说，地产的话当然住宅是一个主题，另外还有一个主题是商业地产，包括商业、酒店等等一些地产项目，这些项目的整体走势相对稳定，发展看好。而住宅市场的话，这一次大家也能够感受到政府对于房价回归到合理区间的决心，这一次调控，我认为应该在今年的前半年会出现阶段性的下跌。

柴丽楠：我想2012年郊区房价还会有所下降。

主持人：基本上价位还要再降低，降低20%？30%？

柴丽楠：城区的地段我想还是有一定差距的，户型比较老的房子幅度会大一点。

主持人：在房地产行业比较长期的一个阶段中，一二手市场都是“各自为战”，因为我们知道一手市场和二手市场的营销模式各有差异，而现在的一二手联动有没有可能成为一种常态？

柴丽楠：这肯定是将来的一个发展趋势。说起来一二手联动并不是新的营销模式，在现在这种低迷的市场下，一二手联动是一个突破口，对开发商来讲，他们通过传统的销售渠道可能达不到预期的销售目的了，那么跟中介合作他能获得更多的资源，而我们跟开发商合作则可以增加可售房源，达到双赢。

彭亮：早在89年前，香港就出现了一二手联动，目前香港几乎每一个门店都会参与一二手联动，在新老项目中都有所体现。近年来，上海的一二手联动模式发展也很快，目前上海的经纪机构当中，大概有60%到65%都参与了一二手联动。北京2011后半年才刚刚开始一二手联动，所以相对来说走的还是比较慢的，我们一些经纪公司跟经纪人也是处在一个转型的过程中，我的应变方式是把我们最的房源，通过商业地产展会进行集中展示，给客户营造一种走进商业地产超市的感觉。

寇海龙：我觉得2012年会有一个主基调，调控不会放松，所以日子肯定还不好过。现在大家热议的一二手联动我觉得更多的是开发商一种销售方式，因为很多成熟的市场经验都是经纪公司代理开发商去卖一手，这种方式肯定是将来的一种趋势，只是现在经纪公司选择做还是不做的问题，因为公司大和公司小不太一样，公司小可能很容易掉头，公司大很难掉头，二手要有经验，一手很简单，盖个章就可以卖了，不像二手要税费，哪项搞错了客户都不让你。一手很简单，如果做一手做惯了，做二手做不了。所以要看经纪公司怎么选择，现在一手开发商在，好卖，二手公司做一手是应该的，但是你考虑到哪一天二手卖得好的时候，你经纪人不愿意做二手你也会卖的。  

主持人：我们从业人员的流失，而今年北京楼市遭遇前所未有的冲击，对我们经纪行业也是提了一个更高的要求，在2012年有没有一些对经纪人的要求和希望？

吴存胜：我们这个行业在中国的发展才十个年头左右，门槛也不是很高，所以让很多人误以为我们这个行业很容易做，赚钱也很容易，而今后经纪行业慢慢会进入一个理性的发展阶段，对我们专业人员也会提出更高的要求。虽然市场的调整是比较大的挑战，但是对我们从业人员本身来讲是一个很好的锻炼，像2011年的市场就需要我们付出很多，我反而觉得市场能锻炼人才，让他们培养出一种抗挫折的能力，一种专业的销售能力，在这个环境下可以很好的提升。虽然说11年流失比较大，但是09年流失也不少，所以我的感觉就是假设你很热爱这个行业，假设你想把这个行业当做一辈子的事来做，把眼光放的长远一些，不要关注现在的得与失，利用这样的机会去积累自己的能力、人脉，反正市场总会慢慢回暖，冬天来了，春天还会远吗？我们要积蓄力量，坚持下去，机会总是留给坚持的那帮人，像08年、09年就得到了验证，我想历史一定会重演，我相信我们的行业追求就是剩者为王。

寇海龙：2012年不会比2011年更差，所以我觉得从事这个行业的人应该有信心，一个行业如果在风风火火的时候介入，你可能会赚到钱；但是如果在低潮的时候介入，我觉得是因为了解这个行业，这对想在这个行业长期去做的人是好的机会。这个市场不管怎么样，这个行业不管怎么样，我们坚持下来，我们剩下来的，一定是这个行业的王，所以我希望我们的从业人员坚持下去，胜利在前方。

彭亮：其实在我看来，从2000年到2010年，经纪行业是捡钱的十年。为什么叫捡钱的十年？我觉得在过去的话从事经纪行业，应该说你只要努力、勤快，就会不菲的收入。而到了2011年，这个行业打起了中坚战，在这个过程当中对我们的经纪人、经纪公司提出更高的要求，我认为在2011年的后半年到2012年的上半年都是市场给予我们成长的时间，作为我们从事这个行业的人员来讲，我们应该从过去签单让我们兴奋变成现在自身的提高让我们兴奋，完成这样的一个转变。

柴丽楠：房地产一直是一个朝阳产业。目前我们所面临的困境肯定是暂时的，市场好的时候，我们抓业务，市场不好的时候就应该练内功，提高个人的业务素质，我想用几句话和在座的各位共勉，再差也要自信，再难也要坚持。

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