张志宏：2011-2012年中国房地产市场形势分析

2012年1月6日，由房天下主办、中国房地产估计师与房地产经纪人学会和北京房地产中介行业协会协办的2011房天下北京房地产行业年度颁奖盛典在京隆重举行。2011年是中国房地产市场风起云涌的一年。这一年，房地产市场政策频出，经纪行业理性回归，呈现出复杂多变的格局；这一年，中国房地产经纪行业领袖在“重构与应变”的大命题之下逆市前行，书写今朝；这一年，他们以创新性思维引领行业发展趋势，在品牌塑造、营销模式上锐意进取；2012年伊始，房天下作为中国房地产网络媒体领跑者，盘点2011年度决定未来的大事件，历数沧海横流中涌现的本色英雄，展望2012年的政策走向以及市场形势。

2011年房天下北京房地产行业年度颁奖盛典圆满落幕

会上，房地产经纪行业内的齐聚于此，在进行交流互动的同时并作出了精彩的演讲。

房天下控股副总裁、房天下二手房集团总经理：张志宏

首先我代表房天下感谢大家对我们的支持，由衷的感谢！今天给各位汇报的是2011年到2012年中国房地产的形势的分析，这个分析是我们房天下在过去的一个月走过30多个城市得出的结论，包括目前政策的走势、市场变化以及前景展望。

房天下控股副总裁、房天下二手房集团总经理张志宏女士致辞

一、政策走势：房地产调控持续加码，措施进一步细化落实

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，与经济手段进一步细化。
1、手段和经济手段并用，抑制需求与增加供给两手抓
2、保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位
3、货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著

二、市场变化：调控效果显现，量价初现调整

1、土地市场：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降

概述：出让总量略增，出让金基本持平，但住宅用地量价水平持续下降
供应方面，土地总推出面积仍高于去年，住宅用地推出面积下降明显。2011年1-11月133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%。1-11月共推出住宅用地4.3亿平方米，同比下降9.8%，前11个月计划完成率仅五成左右，预计全年计划完成率在六成左右。
需求方面，土地总成交面积保持增长，但住宅用地成交陷入低迷。1-11月133个城市招拍挂市场共成交土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。其中，住宅用地成交面积同比下降11.5%，其中11月单月成交同比降幅达55.2%；而1-11月商办用地成交面积同比增长18.0%。
价格方面，住宅用地楼面均价持续低于去年同期，溢价率持续下行。1-11月住宅用地楼面价同比下跌9%，而商办用地同比上涨7.6%。1-11月平均溢价率为13.0%，比2010年同期下降20个百分点，10月单月不足3%，创历史新低。

（1）十大城市：住宅用地推出及成交面积均下降，降幅大于水平
2011年1-11月，十大城市共推出住宅用地8135万平方米，同比下降18.2%，降幅高于水平。一线城市推出2146万平方米，同比微长3.3%，二线城市推出5989万平方米，同比下降23.9%，降幅高于及一线城市水平。10-11月十大城市住宅用地推出面积降幅扩大。
2011年1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米，同比下降23.5%，降幅大于水平。一线城市成交1695万平方米，同比小幅下降0.7%，二线城市成交4636万平方米，同比下降29.5%，大于和十大城市整体水平。

（2）土地价格：楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位

住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9%。溢价率持续下行，10月不足3%，创历史新低。1-11月133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。
多数重点城市住宅用地楼面均价低于去年。1-11月十大城市住宅用地成交楼面均价为2512元/平方米，高于平均水平，同比下降14.1%，降幅大于平均水平。

（3）土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著

出让金方面，土地出让金总额与去年基本持平。受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，2011年1-11月133个城市总土地出让金同比略降1.84%。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。各类用地中仅住宅用地出让金增速及占比均下降。住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%；住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。
多数重点城市土地出让金低于去年。1-11月，十大城市各类土地出让金总额达5862亿元，同比下降10.4%，降幅大于水平。除深圳、重庆外，其他八个城市皆同比下降，南京下降为29%。

（4）：价格水平明显低于去年，11月新增三宗总价，均为底价成交

2011年1-11月，住宅用地总价前10名地块有4宗在上半年成交，7-9月各一块，11月有三宗土地上榜（分别由凯德、瑞安、广州竞得），均为底价成交。1-11月，住宅用地总价前10名的成交总价为去年前10名总和的60%。

单价方面，前十名平均水平为去年全年前十名的60%，其中10月、11月无一宗土地上榜。前10名平均溢价率为44%，低于去年全年前十名的平均值70%。

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2、新房市场：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌

（1）新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现

自2011年9月以来百城住宅均价连续3个月环比下降，11月十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和十大城市均价与去年同期相比依然上涨，但是涨幅持续缩小。
11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。

（2）各类城市价格对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城市

三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。
具体来看，一线城市中，上海降幅，近三个月平均降幅为0.38%；北京、广州近三个月平均降幅在0.2%-0.3%之间；深圳近三个月基本未变。二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在1%左右。三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等城市由于出台限价措施，价格稳中有降。

（3）限购影响：非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市

2011年以来，限购城市与未限购城市房价累计涨幅的差距不断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市。10-11月，限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。
从各月环比来看，非限购和限购城市均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为0.11%，而限购城市降幅达0.24%，是非限购城市的2倍。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右，宁波11月降幅达2.25%，是近期环比下降的城市。

（4）项目价格：一二线城市部分品牌企业项目显著

随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业举动之后，11月北京新开楼盘龙湖·时代天街，拿地时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目前实际成交价约10700元/平方米，价格显著低于的其他项目。

（5）新房需求：20个代表城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大

1-11月，20个代表城市住宅总成交量为1.1亿平方米，同比下降11.6%。其中，一线城市总成交量同比下降14.9%（最近3个月降幅均高于二线城市），16个二线城市总成交量同比下降10.5% 。

近三个月，各类城市成交量均明显低于去年同期，降幅有所扩大。9月以来，一线城市延续低迷态势，成交量同比降幅约40%；二线代表城市成交量同比降幅从9月的24%扩大至11月的39%，三线代表城市11月同比降幅较9月扩大20个百分点，达41%，降幅趋势愈加明显。

（6）一线城市成交：成交量持续下行，总体低于2008年低点，北京降幅

一线城市成交量低位运行。1-11月，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。其中北京、上海、深圳的累计成交量分别为820万平方米、1198万平方米和244万平方米，均较2008年历史低点下降15%以上，与2009年历史较高水平相比降幅超过50%。广州的累计成交量为543万平方米，与去年基本持平，较2008年略高7%，但与2009年相比，降幅仍达40% 。

（7）二线城市成交表现分化：杭州、南京降幅与一线城市相当，武汉、天津降幅相对较小

二线城市成交量表现分化。1-11月，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与2008年相比，各城市表现不同：杭州、南京累计成交量仅为149万平方米和363万平方米，已低于2008年低位，较2009年历史较高水平下降60%以上，受调控影响程度与一线城市相当。而武汉、天津由于受调控影响较小，累计成交量分别为976万平方米和840万平方米，与2008年相比增幅超过80%。

（8）三线城市成交：普遍处于近年较高水平

三线城市成交量普遍处于近年较高水平。1-11月，三线代表城市东莞、唐山、包头、佛山的累计成交量分别为564万平方米、140万平方米、299万平方米和600万平方米，其中唐山处于近年来较高水平。与2008年历史低点相比，东莞、唐山、包头的成交量有明显增长，增幅超过60%；佛山虽较2008年增长32%，但今年以来成交量低迷，仅10-11月有所回升。

（9）市场结构：套均面积持续下降，面向刚性自住需求的中小户型占比明显提高

绝大多数城市套均面积连续下降：杭州、深圳、上海“国八条”出台后，套均成交面积比“国十条”出台之前分别下降11.4平方米、7.2平方米、5.2平方米，下降幅度，其他城市降幅在4平方米以下。

90平米以下户型市场占比提高。北京、上海、武汉等5个城市中，青岛提高16.8个百分点；上海、武汉分别提高3.5和3.3个百分点；北京变化，提高1.7个百分点；大连“国八条”出台后比出台前提高6.1个百分点。

（10）新房供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平

1-11月，五大重点城市新增上市面积与去年基本持平，同比平均增长1%。其中，武汉和上海分别上涨26%和3%；广州、北京和深圳分别下跌13%、9%、1%。

分城市来看，一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。1-11月，一线城市住宅月均新上市量与去年同期基本持平，但处于历史低位。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新上市量略高于一线城市，同比上升15%；三线代表城市增幅最为明显，同比增长20%。

（11）供求对比：重点城市销供比持续低于1，接近或低于2008年低点

2011年，大部分重点城市销供比开始持续下降，并降至接近2008年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市销供比持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5至0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008年以来低点。从2011年全年来看，其他重点城市的销供比都曾出现过比2008年低的情况。

（12）供求对比：可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未突破2008年高点

各重点城市库存量持续攀升。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。

出清周期继续延长。受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月呈上升趋势。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。

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3、二手房市场：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

（1）二手房成交：1-11月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更为明显，降幅大于新房

2011年1-11月累计成交44.1万套，较去年同期下降34%。

单月来看，8-11月降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，8月为42.2%，9月为53.5%，11月达到57.5%，明显大于同期新房（同比降幅在30%左右）。

（2）二手房价格：9月来主要城市价格环比持续下降，跌幅大于新房

1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。9-10月二手房价格累计下降3.4%，而8-11月十大城市新房价格累计仅下降1.1%。

三、前景展望：货币政策微调，市场无需悲观

经济环境：外需不振，放缓，经济减速，CPI连续下行

2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。上半年CPI一路上行，7月同比涨幅高达6.5%，至11月，CPI同比涨幅降至4.2%，创下13个月新低；经济基本面持续放缓，前三季度我国GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%。同时，国际环境再度恶化，11月出口增速降至九个月新低。

房地产调控：2012年房地产调控仍将坚持不动摇

近日政治局会议和经济工作会议均表示“坚持房地产调控政策不动摇”，预计2012年房地产调控仍将维持从紧取向，“限购”、“限价”等性措施近期不会放松，保障房建设、房产税改革试点等中长期制度建设也将陆续推进。

1、2012年房地产市场展望：政策伺机而动，全年量价难有增长

本轮调控事关政府公信力和中国经济健康发展的大局

政治局会议定调2012年经济工作，继续“坚持房地产调控政策不动摇”。另一方面，深知房地产调控、房价合理对中国经济长远健康发展和调结构的重要意义，在经济增速未有明显放缓、房地产、新开工增速仍在较高水平之时，不会放松刚刚收到成效的房地产调控政策。
全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力。

根据中国房地产中长期动态模型初步预测，2012年全年，商品房销售面积将比2011年下降4%左右，销售均价下跌1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。

不同城市、物业、企业的分化继续加剧

·一二线和部分三线城市受到限购政策影响，表现不乐观；

·商业地产量价稳中有升，但部分二三线城市面临过剩风险，另一方面，住宅市场仍是主流，资金回流更快；

·招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好，中小开发企业面临困境。

（1）关注点——资金：货币微调的力度和节奏，将是影响2012年房地产市场走势的关键

近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变：

目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，2012年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。

历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素：

2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。
历史数据显示，限贷的影响大于限购：

2011年前三季度新增房地产贷款下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。

房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧：

2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。

目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。

（2）中长期展望：广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间

2005-2011年前三季度，一线城市销售面积占的比重从16%下降至5%，降幅达11个百分点；二线占比重从37%下降至32%，仍在30%以上；而三线城市占比从2005年的47%提高到今年前三季度的64%，提升幅度达17个百分点。

近几年，三线城市销售面积平均增长率为20.3%，明显高于一线和二线城市（-4.7%和12.4%）。

2、15000名中国房地产经纪人2012年经济形势预测

2012年国内宏观经济形势与今年相比将较好

3、中国房地产经纪人2012年所在城市房地产市场发展预测

2012年房地产市场发展将好与今年

4、中国房地产经纪人2012年房地产调控政策预测

2012年房地产调控政策将趋于轻度松动，但乐观态度并不太强烈

2012年我们愿意与在座的各位共同努力，推动行业的发展，共同推进北京市场，在此也是给在座各位拜个年，恭喜大家在2012年多发财，谢谢！

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