明年融资形势依然严峻 多数房企拿地或有心无力

12月28日中国银行发布了2012年季度中国经济金融展望报告，其中指出明年我国经济形势经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险“三碰头”是2012年我国经济面临的风险。同时，房地产和地方融资平台是未来最主要的风险源。

链家地产首席分析张月认为：

1、下半年房价的明显下滑，显然已经促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，认为将是2012年年初的两大风险源之一。根据链家地产市场研究部统计，2011年前三季度上市的130家房企的平均净资产负债率62.67%，而2010年为59.9%。房企资金难以回笼，库存积压，资金周转不畅，企业融资需求不断增多，导致负债率的上涨。而目前银行层面已经担忧未来房地产开发贷款的违约风险会有所加大。意味着明年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。即使明年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企明年融资形式仍然严竣。

住建部部长姜伟新23日在住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。从银行层面来看，对于明年进行结构性微调，促进刚性需求的预期也十分强烈。

张月认为，明年首套房贷款的利率将普遍回落至正常水平，也不排除会有略微松动的可能。促进刚需入市的同时，减少今年3次加息后增加的购房成本，能够使购房者切实感受到房价的下降。

2、根据中国银行的数据显示，截至2010年底地方政府性债务余额107174.91亿元，占当年国内生产总值(GDP)的27%，而国债与GDP之比仅为17%。地方政府债台高筑，与今年楼市调整造成的土地出让金减少有很大关系。而明年楼市调控对于地方财政的影响也依旧存在，如保障房竣工400万的指标分配、以及限购政策的持续。为减轻债务压力，明年地方政府很有可能会增加土地供给，同时适当调低价格，促进房企拿地的积极性。此外，地方政府债务危机下潜藏的调控松绑危机，以及明年防止房价反弹的关键问题之间，地方的楼市调控仍存在很大的博弈。

张月认为，明年房企的生存或陷入尴尬境地，一方面从目前、银行、楼市调控传出的信号，都未有房企融资的利好出现，融资难度仍会较大。另一方面，明年的土地市场很有可能会出现价格走低、地块增加的状况，对于房企拿地将会是近3年来的好时机。但预计很多中小房企都会陷入有心无力的尴尬境地，走量的同时，可能更多的会寄希望于政策对刚需购房者的解放。

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