新建商品住宅成交量锐减3成 项目逆市受捧

受楼市调控政策影响，2011年新建商品住宅市场成交低迷，尤其从下半年开始，滞销项目明显增多，市场热度不断降低，同时楼市内部分化与集中明显，冷市之下，项目受到更多青睐，以中低端为主的郊区项目滞销程度不断加深。

北京新建商品住宅成交量锐减3成，创近7年以来值

根据链家地产市场研究部统计，2011年北京新建商品住宅（除去经济适用房、限价房，下同）成交量为59403套（估值），环比去年下降了32.1%，减少了约2.8万套，并且创出了近7年以来的值。今年1-12月份中，除了第三季度，其余各月成交量均高于去年同月成交。

链家地产首席分析师张月认为，年初“京十五条”的严厉出台已经基本奠定了楼市的全年走势，从年内成交情况看，上半年成交量还处于惯性增长阶段，但增速明显放缓，年中时还可以通过集中供应实现成交量上涨，但随着调控政策效果的显现，从8月份开始，北京新建商品住宅首先迎来成交量的拐点，年底虽然在价格刺激下形成小幅翘尾，但全年成交颓势已定。

除了今年新建商品住宅成交量环比大幅下滑3成，表现出楼市急剧遇冷外，链家地产市场研究部对2005年-2011年区间的成交情况做出横向对比，对包括北京在内分布于华北、华中、华南和西南等几个区域的8个重点城市做出两年内新房成交的纵向对比。从时间轴上来看，今年成交情况为历年最冷，比成交量的2009年减少了近7成，比2008年还少4万套。从区域轴上看，包括保障性住房在内，北京今年排在上海和武汉之后，位居第三，而去年位居第二。

链家地产首席分析师张月认为，今年北京新建商品住宅市场无疑跌入冰点。但新房（包含保障房）市场与一些限购程度相对较浅的二三线城市相比，成交量下滑却较为缓和。这主要是由于保障性住房成交拉动。除了限购政策最为严厉，北京保障房政策实施情况也更好，今年1-12月，预计保障性住房成交量会达到3.1万套，比去年增长8000套，在新房市场中的占比由去年的21%上涨到34.7%。随着以后供应量上涨，受保障人群增多，加之明年政策继续从严，未来新建商品住宅市场成交量有望避免前几年激增的情况。

刚需市场支撑不足，豪宅贡献3成销售业绩

根据链家地产市场研究部统计，限购之后，北京新建商品住宅市场外地人购房比例只在10%左右，比去年减少了40%以上，性购房和大部分改善性住房被排除在外。另外，新开期房市场，平均成交面积在120平方米以下的占比达到77.7%，楼市成交为刚需主导。

链家地产首席分析师张月认为，今年楼市受限购政策作用，除了成交量锐减外，对于本外地购房人群的影响也使今年楼市变身为更为明显的刚需市场。在这种买方市场条件下，价格相对较低的郊区项目供应量增大，的房山、大兴等新兴近郊区域正逐渐替代朝阳、通州区域的成交地位。今年新入市的210个项目成交27765套，其中朝阳、大兴、房山、顺义、通州等城区、近郊和远郊的五个重点区域的成交占分别为15.8%、17.1%、21.4%、2.4%、5.6%；与去年相比，只有房山占比上涨，且成交量超过去年，朝阳的占比首位也被房山取代，通州全年成交量则下降了61.9%。

尽管市场以刚需为主导，但受限购影响，刚需市场对整体楼市的支持力不足，普通住宅占比下降，相反项目因其更好的保值价值逆市受到追捧。根据链家地产市场研究部统计，今年套均总价在500万以上的豪宅成交5160套，占比为9.0%，为2009年以来值，且在三年间连续增长。其销售金额达到222.1亿元，占项目销售额的32.6%。

链家地产首席分析师张月认为，近几年房价的高速增长使购房者在希望满足居住需求的同时满足房产和的需求。由豪宅市场占比增加可以看出，普通商品住宅在成交量下滑的3成的基础上，实际市场情况更为惨淡。

市场热度不断降低，滞销局面下开发商开启“以价换量”

根据链家地产市场研究部统计，自限购之后，新入市项目签约率连续下滑，3月份当期签约率为30.7%，4月份即跌到28.0%，5月份降到20%以下，而从9月份开始，连续4个月当期签约率不足1成，且整体上呈连续下滑趋势。截止12月25日，包括新入市项目在内，零成交项目有18个，其中12月入市的有10个，占当月入市量的55.6%。

链家地产首席分析师张月认为，限购政策在排除了性和大部分改善性购房人群之后，成交量大幅萎缩，价格呈现下调趋势，刚需市场主力成交的特点因观望浓厚加速了整体市场的冷化。新项目当期签约率普遍走低，从9月之后当期签约率都保持在10%以内，更多项目进入滞销阶段。除了18个零成交项目，已成交项目中滞销程度最深的20个项目签约量合计仅195套。市场长期低迷下，开发商不得不开启“以价换量”，年底幅度和规模都出现增长。

除了传统促销方式外，开发商尝试推出特价项目以吸引购房者。根据链家地产市场研究部统计，今年出现了两次较为明显的特价潮。次在8月份，有15个项目推出特价楼盘，占比不足5%；第二次在11月，有大约150个项目参与特价促销，占到全市在售楼盘总量的15%。

链家地产首席分析师张月认为，从数据上看，8月份是北京商品住宅市场“量价齐跌”的转折点，这时期特价项目数量少，大部分是位于郊区的项目尾房，并未产生明显的市场反应，却传递出新建商品住宅价格实降的信号。而紧随其后的“金九银十”成交空前惨淡，两月成交10742套，同比下降46%，在全年成交量中的占比仅为11.9%，成交量和成交占比同时创出自2005年以来的值。旺季遇冷也加速了卖方对楼市下调的预期，一些反应及时的开发商改变销售策略，低价入市，快售，抢收“房票”，10月底至11月出现了第二波特价风，虽然一些项目一入市就取得较好的销售业绩，但有一大部分后期成交仍不乐观。从今年入市3个月签约率超过9成的热销项目看，7成集中于上半年，新建商品住宅市场后期成交难以回暖。

张月认为，除了今年楼市急剧遇冷，成交量大幅缩水之外，新建商品住宅市场内部也出现了较为明显的分化与集中。首先城区和郊区的成交分化，今年入市210个项目，签约率不足20%的项目中，郊区占了8成，滞销项目向郊区集中；其次，与中低端项目分化，项目中，成交均价在3万元/平米以上的签约率为52.4%，3万元/平米以下项目签约率为43.5%，有力购买需求向集中；再次，房企业绩分化，在今年销售业绩的20个项目中，大型房企分食9成，而去年这一占比仅为55%。冷市之下，行业洗牌效应增强，成交量和业绩向大型房企集中。

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