12月第四周成交环比大涨68% 月成交量将达1.27万套

概述：上周是计税价执行后首周，北京市二手房住宅成交量不足600套，随着政策的执行，本周二手房成交量在成交低谷之后开始有所回温。当前价格基本维持在22000元/平方米左右，这也是价格连续3个月维持在这个水平。预计随着成交继续走低，未来价格仍有下降空间。

一、 成交量：12月第四周成交978套，环比上涨68%

1、整体成交量变化：

图1：12月第四周二手房成交量变化

统计时间：2011.12.19-2011.12.25                         以上数据统计来源于链家地产市场研究部

成交量分析：12月第四周北京二手房住宅成交978套，同比11月第四周下降了44%，环比上周上涨了68%，日均成交量为140套。第三周成交跌入谷底后有所回温，但成交量仍不足100套。

2、外城区、远郊区成交量环比涨最明显

表1-1：2011年12月第四周各城区成交量表格

从上周各区域的成交量来看，各区域成交均呈现上涨的趋势其中外城去和远郊区成交量涨幅最明显，而由于远郊区成交体量整体较小，所以整体来看，成交仍然主要集中于外城四区。“链家地产”市场研究部认为，由于外城区本来就是成交热点区域，所以网签量回暖时，增幅较快。

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二、成交均价：成交均价22259元/平方米，维稳在22000元左右

1、整体成交均价：

图2：12月第四周二手房成交均价变化

统计时间：2011.19.12-2011.12.25                             以上数据统计来源于链家地产市场研究部

12月第四周，二手房成交均价为22259元/平方米，环比上涨约2个百分点，价格略有上涨。因成交结构变化而引起价格微涨。实际价格仍然维持稳定。目前12月份的成交均价约为22027元/平方米。

2、各区域成交均价：

表2-1：12月第四周各区域成交价格

上周各城区成交价格变化波动明显，主要原因是周成交结构变化明显，尤其是在成交量走低的情况下，数据方面体现出来的价格波动就更加明显。而从12月份至25日区域成交均价来看，通州区成交均价为13895元/平方米，下跌至14000元/平方米以下，为今年价格，与去年调控前价格基本相当。其中跌幅最明显的是顺义，降幅为5.8%，目前成交均价为12753元/平方米。“链家地产”市场研究部认为，12月份受调控政策的影响，房价继续下降，尤其是郊区价格降幅相对明显。

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三、市场分析：成交量有所回升仍维持低位，价格维稳

在上周成交跌入谷底之后，本周成交量有明显的回升，但是实际成交仅为978套，不足1000套。至12月25日，北京二手房住宅共网签11666套，预计全月成交量将达到12700套。成交量创今年1月份后11个月值。而明年1月份仅有17个工作日，按照今年12月份成交水平来计算，预计成交量或将低于6000套，或将创2009年有网签以来的成交值。

此外，目前12月份的价格基本维持在22000元/平方米，当前消费者对于房价的预期越来越低，年末传统的成交旺季价格却呈现下降趋势。预计未来价格仍有下降空间。

四、市场热点：12月成交量突破性增长，未带动价格上涨

据“链家地产”市场研究部统计，12月至今二手房住宅平均成交总价为22027元/平方米，比11月下降了2.4%。这也是从10月份开始连续3个月价格在23000元/平方米以下。可见当前价格已经基本下降至22000元/平方米左右区间。与去年9、10月份价格相当。

“链家地产”首席分析师张月认为，一般来说，成交量的暴发性增长，将会促使成交均价有明显上涨，如去年4月份调控政策将出台引起消费者恐慌性购房，导致成交均价明显上涨。而且去年年末的成交量上涨也带动了价格涨幅。而今年12月份成交量受政策影响，带动了消费者加紧购房和网签，但是却未能够带动价格涨幅，最主要的原因是：当前市场预期明显与2009年或者2010年不同，房价下降的预期越来越强烈，消费者虽然集中因计税价集中网签，但是却不能够接受房源，因此房价上涨动力不足，而且一旦在成交高峰结束之后，更低迷的成交状态下，房价继续下降。

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