宏观政策收紧 京房企明年“脱贫”遇四难题

2011年，楼市在限购限贷政策的持续作用下，价格明显回落，但成交量仍然大幅缩减，几乎可以称之为历房地产市场最为低迷的一年，能够完成年度销售业绩的房企寥寥无几。另一方面，今年宏观经济持续紧缩的大形势下，房地产行业的增速也大大放缓，信贷紧缩、成交量持续低迷也使得房企承受着多方面的压力，这种影响不仅体现在当下，可能在未来的一段时间内都将持续。

难题一，如何吸引大额进入市场

根据北京统计局公布的数据，今年前三季度，GDP增长9.4%，涨幅较去年同期下降1.3个百分点；北京地区生产总值增长8%，增幅较去年同期回落2.2个百分点，其中房地产行业增加值为730.1亿元，同比下降1%，占地区生产总值的6.4%，与去年平均下降0.4个百分点。

链家地产首席分析师张月认为，今年经济增速明显放缓，而北京放缓的程度尤为明显，在主要城市中位列倒数。房地产行业对于经济的贡献率降低的同时，也体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。这种情况下，楼市调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。

另外，当前GDP增长放缓也体现出的社会整体消费能力的减弱和消费需求的疲软，明年经济形势仍然复杂多变，对于房地产行业来说，也有可能会受此波及，并且现存的所剩无几的性需求或将会出现自然回落，也会进一步影响到大额需求进入房地产行业的意愿。

难题二，供应短缺与无力拿地的双重窘迫

根据统计局发布的数据显示，今年前11月北京房地产完成额为2840.1亿元，同比上涨12.7%。政策性住房完成666亿元，同比增加1.3倍，占房地产完成额的23.5%。根据链家地产市场研究部统计，截止今年12月10日，北京土地出让金共944.7亿元，仅为去年全年的57%。

链家地产首席分析师张月认为，今年房地产额的同比上涨，很大因素是保障房大规模的开工导致，若刨去政策性住房以外的其他，则同比下降2.5%，意味着商品房规模出现量的萎缩。根据拿地到入市一年至两年的开发周期来看，2012年下半年到2013年新房供应量将落入低谷时期。长期紧缩的货币政策以及低迷的成交造成房企资金压力突显，缩减新开工规模，拿地谨慎。大型房企当前跑量，充裕资金，同时也能够为土地市场落入低谷后抄底拿地创造条件。但多少也会影响到房企未来的供应量和业绩。

此外，虽然大多数房企在土地储备方面都会预先留有一定的开发空间，并且依靠消耗库存也能够维持较长一段时间。但也不排除会有个别中小房企存量不足，又不具备拿地实力，未来或面临“弹尽粮绝”。

难题三，信贷紧缩之下，房企融资成本不断走高

2010年以来央行上调存款准备金率共12次，累计提高6个百分点，冻结资金4.1万亿元。11月30日央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，释放资金约3970亿元，仅相当于两年来冻结资金的9.5%。同时，央行数据显示今年前三季度房地产开发贷款累计增加9923亿元，占同期各类贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。

从历史数据上看，存款准备金年率连续下调的次数不超过3次，预计明年降准的频率不会很大，房企贷款的宽松程度很难回到今年年初的水平。

链家地产首席分析张月认为，今年信贷政策持续收紧，银行信贷投放力度减小，导致开发贷款额度紧张，令房企深陷融资困境，不得不通过和规渠道的信托和股权出让来缓解资金压力，遭受高融资成本、高还贷压力和低销售利润的多面夹击。在CPI涨幅出现明显的回落、经济增速放缓的情况下，明年信贷政策将适度放宽，但流入房地产行业的资金不会过多。并且今年的高成本融资将使房企未来还贷压力增大，调控从严的基础上明年楼市短期难改低迷状态，再融资难度依然较大，因此明年房企的资金压力仍不可小觑，对于今年已经大幅瘦身正处于资金链断裂边缘的房企来说，明年难以摆脱赤贫状态。

难题四，低价转让股权变卖资产生不逢时

今年以来，房地产市场中，股权并购和产权转让等案例不断增多。根据链家地产市场研究部统计，今年以来北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目共有超过170宗的，比去年增加14%，涉及金额超过180亿元。根据央行调查数据，今年企业家信息指数由一季度的76.3%下降到三季度的70.2%。

链家地产首席分析师张月认为，受今年楼市调控影响，房企资金回笼和融资双双受阻，这种规的融资方式逐渐普遍。部分房企通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险。而这一过程中，行业洗牌不断加深。实力房企在逆市下能够以较低的价格获取被收购方的土地和在建项目等资源，加强竞争能力，并能够借此提高市场占有率。这些实力房企不仅具有资源上的，同时融资能力强、接受程度高，未来在市场上也将更占据主动地位，对于中小房企生存空间的挤压将有增无减。

若楼市在调控下长期不见起色，那么负债率较高、当前岌岌可危的中小房企生存将更加艰难，股权出让现象仍将持续。但当前企业家信心指数和经营景气度不断走低，盈利压力加大，房企也会充分衡量继续销售的盈利与进行股权转让之间的利害关系，而收购一方也同样会出于未来经营风险的考虑谨慎。

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