昔日热销楼盘半数“遇冷” 8项目均价逆市高走

去年楼市经历两次宏观调控，商品房市场成交虽受到一定影响，但是依旧涌现出部分热销楼盘签约逆市火热，少数项目如半岛家园，还出现“日光”现象。然而，2011年限购限贷政策的持续从严下，曾经成交火热一时的楼盘，今年开盘后的签约大打折扣。

去年热销楼盘10，2011年开盘半数签约不足50%。

2010年最热销的10个楼盘，如京贸国际城、运河湾家园等，在今年均有开盘，但“热销”不复存在。根据链家地产市场研究部统计，10个楼盘中有5个至今签约率不足50%，并且除了保利花园小区外，其余项目签约率也只是73.9%，而去年10个楼盘开盘至年底基本均已售罄。

链家地产首席分析师张月认为，昔日热销项目签约率出现明显反差，要较新项目入市滞销，更能反映出新一轮调控过程中成交整体量跌，带给开发商销售难易度的实质转变。楼市“入冬”远远不止体现在新开盘项目，拥有客户资源和口碑沉淀的老项目再次开盘销售也“举步维艰”。传统热销楼盘的品牌等也随着对价格观望逐渐沦落为购房次要考虑因素。

根据链家地产市场研究部统计，今年北京开盘项目至年底，平均签约率为41%，共10个项目售罄；而去年平均签约率为72%，有31个项目售罄。

链家地产首席分析师张月认为，粗略估计，今年的调控使新项目销售周期延长一倍左右。这意味着融资渠道收紧的情况下，原本依赖项目销售回款支持后续开发或经营的房企，相关扩张节奏会放缓，部分项目地块或由于资金缺乏延迟开发，乃至于转手甩卖。如雅居乐前11月仅完成全年销售目标的76%，近期旗下部分项目暂缓开工，以保证短期资金的流动性。

张月认为，受销售回款滞后影响更多的还是项目数量结构较为单一，资金实力、融资能力较弱的中小房企。从去年热销项目10来看，多归属于大型房企，成交量的“先扬后抑”，意味着前几期开盘的高销量，一定程度上奠定了项目整体利润基础和现金流保证。虽然楼市房价拐点已初步确立，但在这些昔日热销项目上表现并不凸出。根据链家地产市场研究部统计，10热销楼盘中除了京贸国际城和香悦四季花园均价低于去年外，其余8个项目的成交均价或多或少出现上涨。这部分项目价格松动还有待于调控时间的考验。

最后，链家地产首席分析师张月认为，明年楼市调控持续，主要是促使房价合理回归的趋势，从郊区深入至城区，从中小房企变为房企“共识性”“规模性”，也包括从新开项目蔓延至前期热销的老项目。

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