坚定房地产调控不动摇 楼市调控还远未见底

中共政治局昨日召开会议，分析研究明年经济工作，会议强调明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

今年的货币政策对楼市影响较大，但去泡沫化仍需继续

链家地产首席分析师张月认为，2011年持续紧缩的货币政策对楼市的影响较大，去泡沫化效果显著，但性需求仍然难以消除。对于房企来讲，在限购导致成交量下降的大环境下，融资渠道的收窄以及开发贷款额度的减少，成为房企最终让利的一个主要动因。在需求层面，首付比例的提高以及贷款利率的上调使得性需求失去了贷款额支持。但由于房价长期看涨的预期仍然较强，以及房产长久以来保值的观念难以改变，国内渠道仍然狭窄，因此房地产性需求仍然潜伏，即便当前也有部分改善性需求兼顾带有性质。而2008年的货币超发也导致了后来楼市价格的快速上涨。

因此，明年实行稳健的货币政策的同时，针对房地产行业的信贷政策仍将十分谨慎。由于两年持续上调存款准备金率，物价已经出现一定回落，但是实体经济或多或少会受此影响。出于经济层面的考虑，未来存款准备金率或继续下调，释放部分流动性。但在坚定房地产调控政策不动摇的情况下，即使货币政策有所放宽，但能够进入到房地产行业的将十分有限。明年房企进行融资状况不会有本质改变。

此外，本次会议强调房地产调控的不动摇，以及明年房价的合理回归。近期层面已进行过多次表态，明年楼市调控将继续。张月认为，明年房价调控的目标由抑制房价快速上涨到如今的房价合理回归，表明今年调控以来大部分城市房价止涨，调控效果得到基本肯定。而明年房价的合理回归，也意味着当前价格的调整还仍未到位。尤其是今年未完成房价调控目标的城市，明年可能会面临政策的从严或者加码，价格有望出现切实下降。

根据链家地产市场研究部统计，目前已有海口、中山、哈尔滨、深圳、广州、上海、北京等城市已经明确表态楼市调控将继续。虽然还有很多城市，尤其是限购即将到期的城市还未正式表态，但在楼市调控不变的大方向下，多数都会继续执行。

对于房企来说，明年货币政策和调控政策的走向，将促使房企当前的意愿更加强烈，尽量的薄利多销，以避免未来房价再次走低对利润的进一步压缩。国家统计局公布的11月房地产开发景气指数已经下滑到不景气区间，楼市下行的周期或将比市场此前所预期的延长。

积极的财政政策或有助于楼市调控的进一步落实

链家地产首席分析师张月认为，明年积极的财政政策，或能在一定程度上促进楼市调控的进一步落实。虽然财政政策对于楼市调控并未无直接影响，但当前土地市场底价成交以及流派频频出现，使得地方土地财政收入缩减，同时保障房建设也增加了地方的财政压力。若未来对于地方财政支持力度加大，则能够在一定程度上缓解楼市调控对地方财政产生的影响，坚定地方调控的决心。

链家地产首席分析师张月认为，虽然明年楼市调控仍然不会放松，但针对部分刚需被误伤的情况，刚需购房者的贷款难度和税费负担将进一步减轻。并且随着价格的下降，刚性需求逐步入市后，才能够实现房价的软着陆。

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