房地产景气指数跌至100以下 楼市量价加速调整

11月9日，国家统计局公布了11月固定资产情况。其中整体来看，各主要指标仍然继续回落。房地产开发景气指数调控以来首次跌破100，市场进入下行阶段，将促进量价的加速调整。

房地产开发景气指数调控以来首次跌破100

11月，房地产开发景气指数为99.87，是28个月以来的点。链家地产首席分析师张月认为，房地产开发景气指数在9、10两个月徘徊在零界线后，跌破100，房地产开发的“不景气”现象已经出现。也是在2008年楼市低迷期后首度出现这种情况。意味着楼市已经进入明显的下行阶段，房企对于未来市场的预期或将逐渐悲观，市场量价将加速调整。

一、房地产开发增幅跌继续回落，意愿进一步降低

根据统计局公布的数据，今年1-11月份房地产55483万元，同比上涨29.9%，为今年以来值，增幅回落0.2个百分点。单10月房地产达到5560亿元，同比增长20.2%，涨幅自今年7月以来持续回落。

“链家地产”首席分析师张月认为，虽然当前房企规模仍然同比增长，但涨幅的持续缩小，表明房企的意愿逐渐下降。一方面，成交量持续低迷导致房企资金流动性并不充裕，资金方面的限制促使房企实力较弱。另一方面，明年楼市调控仍将继续从严，市场形势也并不乐观，出于未来风险的考虑，房企当前有意放缓扩张步伐。无论是拿地，还是对已有地块的开发，都十分谨慎。11月商品住宅新开工面积同比增幅17.6%，涨幅回落1.5个百分点。

二、逆市下自筹资金扮演房地产开发资金“主力”，或增添未来企业经营风险

链家地产市场研究部根据国家统计局数据统计，1-11月房地产资金来源共计75208亿元，同比上涨19%，涨幅回落0.8个百分点。其中国内贷款同比涨幅1.2%，企业自筹资金同比上涨30.6%。与年初相比，企业自筹资金的增幅和占比都出现大幅度的提高。

链家地产首席分析师张月认为，年内货币政策的长期不放松，银行对房企放贷额度的缩紧，使传统银行贷款资金来源的比重逐渐缩小，而定金及预售款则由于商品房销售持续低迷，并不能填补银行融资减少造成的资金空白。企业自筹资金自6月份起比重持续维持在40%以上，连续6个月担当房地产开发资金“主力”。房地产开发企业资金来源的变动，说明房企年底乃至明年的经营压力的有增无减。首先，自筹资金是企业长期经营利润的积累额，若房企后续项目开发长期依靠这部分账面支出维持，早晚会“伤筋动骨”。其次，虽然房价拐点初步确立，部分城市价格进入深调阶段，但成交并未紧接回暖，预计楼市“冬季”延续至明年一季度，这意味着短期内项目销售回款仍难以支撑资金缺口。

另外，房企财务状况并不乐观。根据链家地产市场研究部统计，三季度末，144家上市房企中75家负债率在70%以上，房地产行业融资待还款额超4.4万亿，上市房企存货市场达1.1万亿。高额负债极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，这意味着即使明年货币政策有所放松，房企的资金融通压力仍在。

三、商品销售面积同比增长，局部成交量上涨，但整体市场仍处于低迷状态

国家统计局数据显示，1-11月份，商品房销售面积为89594万平方米，同比涨幅8.5%，回落1.5个百分点。其中住宅销售面积为79639万平方米，同比上涨7.5%，涨幅回落1.5个百分点。

“链家地产”首席分析师张月认为，10月70大中城市房价环比负增长，范围扩大，价格加速下滑的趋势也逐渐明朗。10月商品房成交面积同比下降1.6%，环比增长18.9%。整体来看，对于成交量的带动有一定的效果。一些力度较大、达到部分消费者心理预期的项目普遍获得较好的成交。万科、龙湖等大型房企在掀起的潮，不仅价格上极具，加上品牌的力量获得广泛关注，市场再现日光盘。

但当前市场局部成交量回升，还并不能带动市场整体出现回暖。住建部已经明确限购将在明年继续执行，因此未来市场有效的购房需求在经过一波的释放后，将再度减少。而大部分购房者在政策从严预期，以及实降项目的增多带动房价进一步回落的预期之下，仍然处于观望之中。此外，年底百余城市将面临调控目标是否达成，不排除部分城市年底将深度落实限购或者限价政策，加深消费者的预期。

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