新建住宅跌至2万/平米以下 房企掀"低价换量"潮

本期提要：

1、 新建商品住宅成交量环比涨11.65%，主要的贡献在于两限房、经适房的政策性住房集中签约；

2、新建商品住宅价格环比、同比双降，价格跌至2万元/平米以下；

3、北京新建期房住宅增量九成以上位于五环外，万科、龙湖低价换量荣登月销售榜。

11月份，北京市政府《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》、《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》等通知，对房地产行业规范和结构性调整起到重要的作用，但重点在于保障刚需住房需求。月末，央行发布通知下调存贷款准备金率，增加了部分资金流通，但对于房地产行业来说只是杯水车薪，量价齐跌的局面无法改变，北京项目“以价换量”自求多福，楼市拐点初现得到实际和官方印证。

 新建住宅成交量环比大涨 集中于政策性住房

根据北京中原市场研究部统计，11月北京新建住宅网签成交面积为72.99万平方米，环比继续上涨，幅度为11.65%，新建商品住宅网签量6683套，环比上涨21.55%，同比下降40.49%，其中，期房成交5204套，环比上涨11.34%，现房成交1479套，环比上涨79.49%。

本月北京新建住宅成交量环比大涨，主要原因为政策性住房的集中签约。11月份北京共有6个保障性住房项目供应，加上10月下旬3个项目供应房源，集中于本月网签，网签量占到全月总网签量的36.85%，因此这并非楼市回暖的现象。并且本月新建住宅成交量同比下降40.49%，成交依然低迷。

图1：北京新建商品住宅成交状况 (2011.01-2011.11)

数据来源：北京中原市场研究部

新建商品住宅成交价格同比降10.1% 16个月后全市均价再逢万元

根据北京中原市场研究部统计，11月北京新建商品住宅成交均价19615元/平米，环比下降3.85%，同比降10.1%，全市均价继2010年7月后再次跌破2万元/平米关口，16个月后全市均价再逢万元。

北京中原市场研究部认为：首先，目前主要的购房者为刚需群体，一般要求户型面积大、价位低，据统计近八成购房者选择五环外的郊县置业；其次，新建商品住宅项目增多，已经影响到全市整体成交价格水平。并且虽然近日央行存贷款准备金率下调，能释放4000多亿的资金，但流入房地产行业的资金较为有限，所以房企资金面压力依然很大，扭转不了房价下降的趋势。

图2：北京新建住宅成交均价走势(2011.01-2011.11)

数据来源：北京中原市场研究部

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本月期房住宅增量21个位于五环外 万科、龙湖甩卖换量

11月份北京新建商品住宅期房开盘项目共计23个，共推出房源6964套，推盘面积79.94万平方米，环比上月下降33.22%，其中12个为旧盘加推，11个为新盘入市，新旧项目参半，21个楼盘位于五环外。

本月有11个城区供应新建商品住宅，且分布较均匀。 截至30日，15个项目显示有网签成交，其中万科房山区的中粮万科长阳半岛、龙湖大兴区的龙湖•时代天街成交量均在200套以上，也荣登了月成交top榜的前两席。据北京中原市场研究部监测，万科长阳半岛实际成交价格降至14167元/平米，环比下降15%左右，而龙湖以接近成本价、优越的位置等吸引了大量的买家，以上项目是低价甩盘换量的典型项目。

图3：北京新建住宅期房供应情况(2011.01-2011.11)

数据来源：北京中原市场研究部

表1：2011年11月北京新建住宅各城区期房供应详情

数据来源：北京市房地产交易管理网

政策房网签量占36.85%

根据北京中原市场研究部数据显示，11月份北京两限房、限价房共6个项目供应近6000套房源， 全月成交2463套，占到北京新建住宅网签的36.85%，也成为新建住宅成交大涨的重要原因。

“成本价”促成交大涨

本月龙湖位于大兴线生物医药基地站的龙湖•时代天街11月9日取得预售许可，开盘11800元/平米起价，以接近“成本价”的优惠吸引了较多关注。截至本月30日，成交212套，再次刷新了大兴区区域销售。

下月预测：调控政策延期 北京或全面性

新建住宅成交量价持续性走低，随着楼市拐点呼之欲出，购房者观望情绪越来越浓重，集中于通州、大兴、房山、低价楼盘换取了部分成交量，但并不能改变楼市总体的下行趋势。年末最后1个月，开发商不断推出新的更多优惠，希望“以价换量”，回笼资金。但近来住建委表示，对于年末限购期限到期的地市，调控政策要延期，可见宏观政策面并没有放松的预期；同时央行报告显示，楼市拐点初现，这或将刺激北京市全面性的。

新建商品住宅月成交榜

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