京楼市房价连降3月 11月成交量同比下挫55.8%

 楼市综述

年关将至，北京楼市入冬已是不争事实，调控成效已然显现，楼市终于迎来了一个重要的转折点。在明确的调控信号下，新房市场早已不堪重负，纷纷举起大旗，二手房市场的议价空间也逐步打开。据相关数据显示，今年11月，二手住宅成交均价为20891元/平米，环比下降5.9%，二手房价跌破2.1万元/平米大关，创16个月来新低，与房价点时相比跌幅达到了16.8%。截至11月20日，大兴、房山、昌平、顺义、通州等六环内近郊区域库存住宅总量达6.5万套，按10月2500套的成交速度来看，在无新增供应情况下也需24个月消化。明显，现在北京楼市供大于求，已处于买方市场。

目前，二手房市场出现了两类现象。一类是外围区域二手房价格松动，但依然乏人问津。另一类是依然坚持前期报价不放松。相对开发商而言，部分二手房业主的幅度可能有限，在探索价格底线的过程中，大多数业主会观察新房后的市场表现，推迟卖房的计划，在价格下调的环境下，越来越的业主选择变卖为租，因而这种观望态势也影响到了二手市场成交量的回涨势头。

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据北京市房地产交易管理网的数据显示，十一过后，北京二手房的成交量是节节攀升，平均每周成交均在2000套以上，但是进入11月份后，二手房成交量开始大幅下降，首周二手房成交量环比下跌27.65%。虽然11月二手房成交总量高于银十，但是对比两个月工作日的成交均值，本月远低于10月，实际上成交量有所减少，楼市依旧低迷。据统计，调控前后二环内成交量大约下降了50%，连续多月成交未回暖，城区价格已经进入下降通道。在需求大幅减少的状态之下，目前业主的心态已经开始转变，扛价能力减弱。

入冬后，随着本市房屋租赁市场进入传统的成交淡季，月租金价格整体平稳运行，部分租金有100元至200元的回落。为了尽快找到租房客，业主的租金议价空间也随之增大。据相关数据显示，月底租赁成交量开始小幅回暖，租金价格也停止了下跌的趋势。截止到20号，北京全市租赁市场成交量环比第3周上涨了3%左右，租金均价为3097元/套，环比基本持平。由于房价不景气，“由售为租”的业主会不断增多，导致租赁市场的房源量增多，对平抑房租起到一定的积极作用，未来租赁市场的租金还会有小幅的回落趋势。

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全市：挂牌量延续下降趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份，二手房挂牌套数再次下降，由于新房速度加快，面对压力，二手房成交量持续低迷，价格也出现局部松动，多数业主放缓了抛售计划，由买转租。2011年11月，北京二手房挂牌总量为690201套，环比10月份下跌了12.35%，同比下跌10.8%。

区：朝阳区为本月挂牌套数

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月，个别区县挂牌套数小幅上涨外，多数区县都出现了10%以上下降趋势。怀柔区挂牌套数下滑趋势最为明显，环比下降38.53%，燕郊位居其次，挂牌套数下降24.92%。城八区仅有宣武上涨2.37%，其余区县的挂牌全线下挫，下滑为崇文，下降16.89%。全市挂牌量的朝阳区仅199190套，环比10月减少了30625套。

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全市：11月挂牌均价继续回落

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份北京二手房挂牌价继续呈下降趋势。挂牌均价为24886元/平方米，环比10月份下跌3.7%，同比2010年11月份的26079元/平方米下滑了4.6%。

区：各区县挂牌均价全线下滑

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月，各区县二手房挂牌价均呈下降趋，城八区下滑的是石景山，挂牌价为20408元/平方米，环比下跌6.37%。西城挂牌价依旧，环比再次下跌1.52%，挂牌价格41900元/平方米。远郊区县通州跌幅，环比下跌了8.53%，挂牌均价为13621元/平方米；大兴、密云、门头沟，环比下降分别为4.63%、4.97%、4.77%，挂牌价分别为15845元/平方米、9078元/平方米和15332元/平方米。

全市：二手房住宅成交量同比下降55.8%

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月北京二手房的成交量依旧低迷，虽然总量上比10月新增了383套，但是对比工作日的成交均值，11月份仍旧低于10月。2011年11月二手房总签约套数为8660套，环比10月上涨4.6%；其中二手房住宅签约量为7428套，环比10月份上涨2.3%，同比去年11月份下降55.8%。二手房住宅网签量占11月份总网签量的85.77%。

区：朝阳和海淀两区关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月份，朝阳和海淀网友关注，朝阳区被搜索占比为22.51%，海淀区被搜索量占比为15.9%，昌平区和丰台区位居三、四位，占比分别为9.8%和9.5%。11月份由于近郊价格出现松动，因此网友关注度较之10月也有所上涨。

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商圈：本月热门商圈搜索量占比均呈上涨趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

本月网友搜索的热门商圈前三甲分别是回龙观、天通苑和亦庄，搜索占比分别为2.95%、2.75%和1.97%。由于近日大兴、亦庄新房房价下降幅度较大，连带二手房的价格也随之下跌，因而此被受网友关注。从分布区域来看，城北商圈的搜索量依高于城南。

热点楼盘：天通苑搜索量位居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月，网友搜索的10楼盘中，天通苑，搜索占比为0.79%，柏林爱乐和万科星园分列第二位和第三位，搜索比率均分别为0.66%和0.65%。从所占搜索比例来看，本月朝阳的楼盘占据七成，多为城北社区，源于社区性价比较高，配套完善，交通便利。

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总价区间：50-100万区间二手房关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月份， 50-100万区间二手房网友关注，其搜索比率为32.27%， 位居第二的是100-150万元的房源，搜索量所占比例为27.77%，第三位是50万元以下的房源，搜索量所占比例为13.5%。

面积区间：本月70-90平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份，房天下搜索数据显示，70-90平米的户型房源网友关注，搜索占比为26.85%。此种中小户型总价低廉，居住空间适中，成为首次置业者的。其次为50-70平米小户型，搜索占比为25.61%。90-110平米为搜索第三，搜索占比为13.95%，较之上月均呈上涨趋势。

户型区间:二居室房源搜索量所占比例

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份， 2居室户型搜索量位居，搜索占比为54.65%，占据一半江山；3居室户型位居第二，搜索占比为25.4%，1居室搜索比率15.44%，三者均有上涨。2居室户型关注，主要是因为居住空间足够，短时间内无需考虑置业升级，对于刚需购房者来说，是首次置业的选择。

线: 1号线搜索量位居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月，1号线搜索量，所占比为13.66%；5号线为本月第二名，搜索占比为13.27%；4号线位居第三名，搜索量占比为12.57%。

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房: 海淀区房搜索量依旧

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份前10名的房中，的为园，相对应的为 ，搜索占比为1.27%，其次为燕北园，相对应的同样为，搜索占比为1.21%，位居第三的是新外大街甲8号院，搜索占比为1.16%。从前10名小区搜索量中不难看出，作为名校云集的海淀房关注，学习氛围浓郁，资源丰厚吸引着购房者的眼球。

: 海淀区搜索量较大

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份受关注度的前10名多数位于海淀区。位列的是，搜索占比为4.44%，其次为，搜索占比为3.4%，第三位的是，搜索占比为3.21%。

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 全市: 北京租赁价格11月份继续回落

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份北京市租赁价再次下行，房屋租赁市场进入传统的成交淡季，月租金价格整体平稳运行，部分地区租金降幅明显。2011年11月份租金价格降至3800元/月•套，环比小幅下滑1.48 %，同比上涨了7%。

区: 多数区县租金水平均呈下降趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月北京市城八区挂牌租金多数呈下降趋势。西城区跌幅，环比下跌了2.85%，租金为4025元/月•套；位居其次是朝阳，环比下降1.69%，租金为3436元/月•套。本月西城区租赁价格。

户型区间:各居室租赁均价全线下滑

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年11月，北京租赁市场各户型价格均有超过2%的下滑，其中一居室租赁价格环比10月份下跌2.1%，挂牌租金为2741元/月•套；2居室租赁价格环比下跌2.1%，挂牌租金为3298元/月•套；3居室租赁价格环比下跌2.5%，挂牌租金为4007元/月•套。

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区: 朝阳和海淀两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份租赁市场中，朝阳区和海淀区网友关注，搜索量占比分别为27.47%和20.45%。其次较受网友关注的区县是丰台区和昌平区，搜索占比分别为9.67%和8.29%。朝阳、海淀、丰台是三大传统租赁区域，租赁成交一直占据着租赁市场强势主力地位。近郊的租赁市场由于交通和居住氛围相继成熟，以及合理的价格而迅速发展。

热点商圈: 天通苑商圈位居最热门商圈首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月，网友搜索的热门商圈中居于榜首的是天通苑商圈，搜索量占比为3.78%。与10月份相比，亚运村成为10中的新增热门商圈。从总体来看，受网友关注的商圈总体特征为租金相对，交通便利，生活配套设施完善的商圈，北部商圈更占据九成，且房价相对。

热点楼盘：天通苑搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份租赁市场中网友关注的楼盘10中，天通苑仍居，搜索占比为1.1%；新龙城位居第二位，搜索占比为0.6%；苹果社区名列第三，搜索占比为0.58%。从搜索占比来看，网友关注的楼盘多数位于朝阳区，价格、轨道交通、生活配套成为他们关注的焦点。

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价格区间: 1000-2000元之间的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份北京租赁市场搜索量数据显示，月租在1000-2000元/月•套的房源网友关注，搜索比率为25.71%，较上月微幅下滑；其次为500-1000元/月•套的房源，搜索比率为23.64%；第三位的是2000-3000元/月•套的房源，被搜索比率为19.81%；3000元以上搜索比率均呈上涨趋势。

户型区间: 1居室房源搜索量稳居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份据房天下数据表明，在户型结构上，租赁市场中小户型一直备受网友追捧，这是因为小户型相对方便，能够保护了个人隐私和生活。本月1居室搜索量占为35.97%。位列二、三位的是2居室和3居室，搜索比例分别为35.97%和12.12%。

线：10号线稳坐租赁搜索量首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

11月份，10号线稳居租赁搜索名，所占比例为20.38%，较上月基本维稳；4号线第二，所占比例为15.19%；5号线第三，所占比例为14.43%；13号线、1号线分别位居第四、第五，所占比例分别为12.12%和1.74%，较上月呈上升趋势。

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市场综述和展望

年关，再次强调楼市调控政策不会放松，保障房的开工和建设任务也将进一步地完成，逐步促使楼市价格回归合理水平。二手房挂牌均价延续了之前的降势，预计后市仍以为主。此外，强烈的预期使得市场的观望气氛有增无减，二手房市场再显降温趋冷之势。

面对退去热潮的楼市，消费者的购买欲望仍然充沛，二手房市场经过政策的过滤后投机需求应声而退，基本上剩下刚需购房者和置业升级者。作为置业升级的网友来说买房不存在任何压力，只是在等待一个合适的契机，他们不仅关注房屋的价格，更看重楼盘的品质。而对于刚需者而言，价格成为最为关注的焦点，面对楼市的迷雾，在无法预见的底线时，也更加难以把握，他们并没有因为房价松动而轻松，反而更为犹豫，这也成为二手房成交量低迷的最为直接的原因。

未来，新房范围会不断扩大，有个别楼盘到部分，乃至于可能会带动整体价格的下滑。而二手房在面对有价无市的尴尬局面时也会联动下调房价。今年，二手房的成交量也许不会再出现大幅度的回暖，整个市场都在观望，购房者继续期待，业主会观望新盘后的市场变化而暂缓抛售，进而进入深度博弈。

年末年初历来是租赁市场的传统淡季，预计在明年2、3月份春季租赁旺季来临之前，北京租金均价还将继续回落。但是成交量也许会有所回升，因为部分房东为了避免房屋空置带来的损失，开始调低租价，积极寻租，而许多的租房客会为了避免年后租赁高峰，选择在房源多、租金低的时段进行交易。

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