北京上调计税价格及普通住宅标准，楼市调控政策继续深化落实。
基本名词解释：
北京中原市场研究部分析：
1：二手房价格：在市场交易中二手房合计有几种价格：全包价，净得价，合同价，过户价，计税价
在实际交易中，全包价、净得价、合同价，都是实际签约价格，主要区别是全包价是由房主承担税费，而净得价是由购房者承担全部税费。合同价格是具体最终法律效力的买卖合同交易价格，可能是全包或者净得价。
过户价格也就是纳税价格，定义是买卖双方在产权交易，办理产权过户时的申报价格，可能与合同价格不同。
计税价格：定义是二手房交易属于买卖双方私下交易，有中介居间，可能会过分隐匿实际签约价格，为了避费流失，政府制定执行交易价格，用以约束买卖双方执行纳税义务。
在五个价格中，计税价格为，过户价格处于合同价及计税价格之间，按照规定应该是过户价格等于合同价格。但是因为目前楼市交易税费全部有购房者承担，而且房价比较高，使得购房者有意愿以高于指导价格，低于实际交易价格纳税。
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普通住宅认定标准
普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，需要同时符合三个条件才可以称为普通住宅：1：容积率在1.0以上，2：建筑面积在140平米以下，3：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下，符合一定的价格标准。
购房房产的主要税费
1：商品房住宅：主要是契税和二手房契税下同，公共维修基金。
2：二手房：契税：
商品房住宅成交量创10年来记录
10月统计局数据显示，北京房价在僵持3月后，出现了明显下调，商品房住宅下调0.1%，二手房住宅下调更是达到了0.5%，北京中原市场研究部统计显示10月有签约的新建商品住房项目182个，其中15个项目，比9月份增加6个，主要分布在大兴、通州、房山，折扣力度较以前增加2-17个百分点，部分项目下调幅度更是超过了20%。
在11月份成交价格下调的项目比例继续增加。部分新开盘项目均价明显下调。
北京中原统计房地产交易管理网数据显示：截止11月15日，年内北京商品房住宅立项项目（剔除保障房）销售面积为774.95万平米，环比去年下调达到了28%左右。预期全年成交量将低于850万平米。创造了最近十年的记录。
两项税费调整继续收紧调控
普通住宅是首套房购房者集中的中低价位商品房价格下调明显。当前房地产市场“换量”的整体格局已经形成，从调控政策执行的2.17日到现在，北京绝大部分为自住的首套房需求。在限购令的影响下。北京市场的需求基本归零。
北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房需求上，本次出台的提高普通住宅标准更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。
两项税费调整必须综合看待，如果简单的看其中一项可能会误读会收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。其中可能减少的期房契税因为属于交房才缴纳，对购房者的决策并不大。
且契税征收标准不光按照是否普通住宅，只对套房有部分优惠，第二套房，不论价格都按照3%收取。
1：上调普通住宅标准：褪去普通住宅豪宅外衣，保障刚需。
全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元
通过计算（公式为：每平米价格上限=平均交易价格（18000/平方米）*调整系数*1.2），我市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。
北京中原市场研究部分析认为：调整后的税费标准更加合理：
首先：按照环状区分南北部，更加细化，之前的非普通住宅标准仅按照环状区分：（之前的标准是：实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。）
北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环比南五环高30%以上，新标准明显考虑的更加合理。
其次：提高了普通住宅标准，基本吻合市场当下发展。
举例来说，以北京东五环外普通住宅项目远洋一方，成交均价1.8万元左右的90平米两居室，成交总价为162万。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，需要缴纳4.86万。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话只需要缴纳契税1.62万。
自住需求将节省税费3.2万元。新政明显在打击投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大，可执行时间也更长。
第三：新政恢复普通住宅脱去豪宅外衣，影响范围大：北京中原市场研究部统计数据显示，北京房价在9-10月明显开始下调，但是目前均价依然比较高。
对比新的标准，北京将有超过80%的住宅为普通住宅，这也基本符合目前市场情况，是五环外，90%以上的140平米以下住宅将成为普通住宅。
第四：这一政策有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担。对于目前市场来说调控政策更加人性化关注细节，保障了自住需求的基本居住需求的调控政策，执行的时间可能会更长。
第五：可能会引导开发商增加开发中小户型自住需求房源，计税标准的改变，虽然影响购房者成本只有2%，但是对于目前市场情况来看，将影响开发商多设计销售中低套型的刚需房源，而目前市场销售情况良好的项目也大部分是底价刚需房，北京楼市已经明显见到了调控的效果。
第六：第二套房以上依然不享受契税优惠，目前的契税优惠主要针对的是套房，第二套房以上购房者依然需要缴纳3%契税。
第七：对二手房的影响除契税外主要影响的是：
二手房普宅营业税：五年内，全额的5.5%（5.4%）；五年外，免
非普宅：五年内，全额的5.5%；五年外，差额的5.5%
举例来说：根据现在的标准，北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为套住房，按照之前的规定，需要缴纳税费为：个税1%，营业税100万*5.5%，契税3%，合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为：契税1%，个税减免营业税减免，只需要缴纳2万的税费，差额达到了11.5万。
受影响的范围对目前二手房房源占比来说也达到了70%以上，但是因为同时提高了指导价格，之前部分避税的购房者将无法在避税，所以两者叠加，对购买二手房的业主来说，税费变化主要体现的部分刚需购房人群中，部分豪宅的购房者甚至税费将还有明显的上涨。
第八：12月10日前，可能会有部分二手房购房者集中过户，但是因为市场的低迷，预计总量不会太多。可能会在部分工作日超过500套，预计可能最出现一波网签量上涨。但是相比去年出现一些政策末班车时动辄2000套已经不可同日而语。
2：上调二手房计税价格
存量房交易价格评估值由北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。
北京中原市场研究部分析认为
首先：楼市在调控已经基本见效的时机推出调整计税，直接影响并不大，在之前数年楼市的发展中，税费基本由购房者承担，屡次增加的税费都转嫁给购房者。
成交量下调近半，是限购后，从2.17-11.22，今年限购后二手房住宅交易套数为75450套，而去年10年同期为151235套，在09年则高达204273套。
目前北京二手房成交量持续低迷，在10月份更是出现了年内价格跌幅，下调的趋势还在加深延续。虽然可能会增加交易成本，但是在现在市场已经基本陷入低点的情况下，购房者大部分是刚需，所以对交易量影响并大。短期可能会有部分赶末班车的交易，而到了12月新政执行以后，预计成交量可能会继续低迷。
其次：计税标准更加合理，相比以前的区域指导价格过低，新政将运用房地产估价技术确定的存量房交易价格评估值，对纳税人申报的存量房交易价格进行评估。变原来的固定指标为动态标准，将明显提高计税的合理性。
第三：部分交易可能增加税费超过50%，目前北京二手房交易中，大部分交易避税的量并不大，是贷款客户。目前存在交易避税的主要是部分全款客户。这部分占比大约在40%左右，按照计税标准缴纳税费，预计改变标准以后这部分的购房者可能需要多缴税50%以上。而大部分刚需购买都依赖贷款，目前来看，改变计税标准直接影响不大。（计税标准见上文附表）
附件一：二手商品住房交易计税价格（部分）
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在实际交易中，全包价、净得价、合同价，都是实际签约价格，主要区别是全包价是由房主承担税费，而净得价是由购房者承担全部税费。合同价格是具体最终法律效力的买卖合同交易价格，可能是全包或者净得价。
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计税价格：定义是二手房交易属于买卖双方私下交易，有中介居间，可能会过分隐匿实际签约价格，为了避费流失，政府制定执行交易价格，用以约束买卖双方执行纳税义务。
在五个价格中，计税价格为，过户价格处于合同价及计税价格之间，按照规定应该是过户价格等于合同价格。但是因为目前楼市交易税费全部有购房者承担，而且房价比较高，使得购房者有意愿以高于指导价格，低于实际交易价格纳税。
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2：二手房：契税：
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北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环比南五环高30%以上，新标准明显考虑的更加合理。
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举例来说，以北京东五环外普通住宅项目远洋一方，成交均价1.8万元左右的90平米两居室，成交总价为162万。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，需要缴纳4.86万。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话只需要缴纳契税1.62万。
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举例来说：根据现在的标准，北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为套住房，按照之前的规定，需要缴纳税费为：个税1%，营业税100万*5.5%，契税3%，合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为：契税1%，个税减免营业税减免，只需要缴纳2万的税费，差额达到了11.5万。
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目前北京二手房成交量持续低迷，在10月份更是出现了年内价格跌幅，下调的趋势还在加深延续。虽然可能会增加交易成本，但是在现在市场已经基本陷入低点的情况下，购房者大部分是刚需，所以对交易量影响并大。短期可能会有部分赶末班车的交易，而到了12月新政执行以后，预计成交量可能会继续低迷。
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