普通住房标准上调影响契税收入 或对冲过户指导价上调

11月25日，北京住建委及北京地税局对契税征收优惠政策中规定的普通住房的界定标准进行了更新，将作为判断标准的套均总价改为每平米单价，总体上上调了普通住房的价格范围，扩大了契税优惠范围。伟业我爱我家市场研究院认为，由于普通住房界定标准上调将导致北京契税收入的减少，新版二手房过户指导价的近期出台，将对冲契税损失。

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为鼓励首次置业，国家政策要求对符合条件的购房者减免契税，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）惟一住房的，减半征收契税。而此前北京市对普通住房标准中对房屋价格的界定标准，由于始终维持2008年的水平，使得在房价大幅上涨后目前大多数购房者难于享受契税优惠。

2010年，北京市契税收入为134.3亿元，贡献了北京地税地方一般预算收入的8.2%，重要性仅次于营业税、个人所得税和企业所得税。其中，来自房屋产权交易的契税占了大多数。据伟业我爱我家市场研究院估算，按北京市新出台的普通住房界定标准，将使原本按3%标准缴纳契税的购房人中约40%~60%享受到1%的优惠纳税标准。以今年以来北京新建商品住宅各环线的成交均价计算，仅新房方面，北京契税收入每年将减少15~23亿元，对北京地方财政收入的影响不容小视。

而相对的，二手房过户指导价如与普通住房界定标准联动上调，则可对冲新房契税收入减少的损失，同时还将颇有余裕。众所周知，当前执行的2006年版二手房过户指导价已经远低于当前市场中的实际价格。在二手房交易过程中利用过户指导价修改实际成交金额（即阴阳合同），降低纳税税基，减少买卖双方包括营业税、契税、个人所得税在内的多种税收支出已是业内公开的秘密，即使今年4月发布的《房地产经纪管理办法》也无法杜绝这种现象出现。一般来看，一套成交价200万元的商品房，通过该方法可避税5万元以上。如果北京二手房过户指导价上调，以2010年的二手房交易规模估算，北京税收收入将增加60~80亿元。

伟业我爱我家市场研究院认为，无论普通住房界定标准还是二手房过户指导价，均应随着房价的变动而进行调整。这一方面可以使国家税收政策更好的起到规范市场的作用，另一方面也可以纳税人既不承担不必要的负担，也无法逃避应尽的义务。而上述两项政策对一手、二手市场会有不同的影响。对于一手房市场，由于契税需要在交房时支付，对于目前以期房为主的一手房市场中购房者的购买行为并不会起到太大的影响；对于二手房市场，由于新政策将直接增加2%~5%的购房成本，该政策出台的传言短期内或将刺激部分已下定决心的购房者“抢签”，而新政策出台后，近期已经极为低迷的二手房市场将进一步下滑。

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