普通住宅标准调整是大势所趋 房价下调冲抵交易税

11月25日晚间，北京市住建委、地税局联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》同时发布。一方面依据当前的房价水平对普通住宅标准进行调整，另一方面提出存量房交易中营业税、个税、契税等税收严格以评估价为税基的要求，同时细化了存量房评估价确定的技术路线。

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依据《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，新的普通住宅标准依然以容积率、单套住宅建筑面积、实际成交价格三个指标共同确定。即同时满足住宅小区容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下三个条件的住宅定义为普通住宅。依照新的标准，各区域需满足普通住宅标准的实际成交价格上限如下：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。与08年12月确定的普通住宅标准相比，各区域普通住宅实际成交价格上限呈大幅上涨，涨幅在70%—120%之间。

普通住宅标准的调整，《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》则强调对存量房交易相关税收征收的规范性，包括严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。目前存量房交易过程中所需缴纳的各类税收总税率在1%—9.5%之间，即为满五年且为卖家住房的普通住宅，需缴纳1%的契税，为非卖家住房的非普通住宅，需缴纳3%的契税、1%的个税和5.5%的营业税。在加强存量房税收征管之后，与之前以各区域指导价为税基相比，缴纳的税费将出现不同程度的上涨。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，普通住宅标准的调整是大势所趋，在当前的市场环境下，之前的标准已无法准确定义普通住宅，这一政策的出台将利好期房、存量房购房者，免去本不应承担的税负。另一方面，由于目前存量房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法，为购房者增加的税费负担尚无法确定，但若以极端情况考虑，即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平，购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收，而自今年7月至今，北京市存量房成交均价已下跌了12%，预计这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续，至明年1月底或将还有10--12%的跌幅，这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加，购房者仍将有动力购买存量房。

附：案例

程先生9月份购买了位于昌平区领秀慧谷项目的一套总价193万，面积86平米的房子，打算最近交契税办房产证。按老政策，程先生的房子的标准超过了120万的普通住宅标准，所以程先生应为这套房子缴纳了5.79万的契税。而现在的五至六环间的普通住宅标准上调了，按25920元/平米的价格计算，所以按新标准程先生只需缴纳契税1.93万，程先生将节省3.86万元契税。

伟业我爱我家胡景晖认为，两个税收调整政策“一松一紧”，总体将有利于自住型购房人，是首次置业者购房，但在限贷限购和供大于求的大背景下，这个政策不会改变房价下降的趋势。预计12月10日之前，北京市将出现一轮二手房交易过户的高峰，日均交易量很有可能将是目前的4-5倍。

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