保刚需益普宅 利好买方助推房价加速下降

11月25日，北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，同时，联合北京财政局等相关部门出台了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。链家地产副总裁林倩表示，两项政策相辅相成，表明楼市调控更加贴近市场现状，保障基层百姓。综合来看，在当前楼市调控的关键时期，将助推价格下降趋势加剧，更为利好刚需买方。

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首先，提高计税价，促使交易利好向买方倾斜，助推价格下降趋势加剧。

链家地产副总裁林倩认为，此时提高计税价格，有助于打破二手房市场现有僵局，加速房价落地，使买卖双方客户的心理价格更加贴近。

林倩认为，当前市场已与历次情况截然不同，市场博弈已经向买方市场倾斜，在这种前提下，业主出售难度增加，有可能会通过适当降低总价的方式来变相承担部分税费，甚至直接承担税费避免客户的多次议价和大幅议价，但同时也会充分衡量增加的税费与净到手价之间的得失。并且，新计税价下税费差异化会更加明显，诸如五年内房产等由于税费较高，出售减弱，业主的压力会更大。体现到房价上即是房价将会出现明显的回落。

林倩表示，二手房价格很难像部分新房项目出现大幅跳水，郊区和城区都已出现一轮的下调，未来空间也相对有限，此时调高计税价格，对于购房者来说要相对利好。初步估算,计税价调整后所增加的税费,约占房价的2%-3%左右,还小于当前6%左右的议价空间,对于撮合买卖双方的价格认知反而有帮助。

其次，新普宅标准解放四类“非普通住宅”，税负减轻12余万。

链家地产副总裁林倩认为，新普宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。以下四类原先被划分为“非普通住宅”的房屋得到解放，房产交易税负减轻12余万元。

一、90-140平普宅税负减轻12万。旧总价标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90平，基本都会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下不超单价上限，改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90-140平米的房屋，税负减少12.22万。

二、 五环路-六环路住宅税负减少7余万。五环路-六环路的大兴、房山等刚需首次置

业的集中区域，购房平均总价超旧标准近50万，多属“非普通住宅”。新标准足以将六环内多数“非普通住宅”重新定义，刚需首次置业税负减少7余万，大为增加刚需的购房筹码。

三、部分中低端洋房可按普宅缴税。部分区域如通州新城、亦庄等板块相对封闭，购房流动较弱，区域成交较多的中低端洋房价位稍高，旧标准下多被打入“非普通住宅”范畴。新标准上限空间较大，部分中低端洋房充可按普宅缴税，减轻了类似的特殊购房者的税负。

四、北部住宅重新合理定位。新标准六环路内各环线北部价格上限，均较南部高3600元/平，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概而论被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差的四环内购房者来说，北部购房需求将会节省税费11余万。

最后，两政策相辅相成，贴近市场现况，保障基层购房

链家地产副总裁林倩认为，两个政策同时出台，显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况，保障基层购房，对买卖高额房产者课以高税。

链家地产副总裁林倩认为，、计税价的提高，有效填补了旧有的税收漏洞，保证房产交易价格上的透明性。第二、基层、刚需购房者由于计税价提高造成的交易成本增加，会抵消于普宅标准改动带来的税费优惠，多数甚至相抵后，净购买力还会增加。第三，对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强，既要面对计税价格提高带来的高税负增额，同时也被排除在的新普宅标准的税负优惠范畴之外，这也符合目前调控下限制性“”的方向，有利于北京整体房价的稳定回落。

附表：新旧普宅标准变动及相关税费调整一览表

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