调控深入风光不在 房山市场可能变“房”山

09年的长阳地块次让房山市场进入北京主流购房者眼中。在10年直到今年7月份房山都占据了北京楼市重要的位置，是在限购后的最初几个月，成交量占全市占比超过20%。万科、首开、绿地、城建、金地等开发商均在区域内有所举措。但是最近从8月开始，房山成交量连续下滑10月份更是创造了429套的低成交量，不足限购之初的一半。

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房山到底怎么了？目前市场具体情况如何？北京中原市场研究部全面调查房山楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解房山目前楼市现状。

1：区域介绍：

房山区面积2019平方公里，人口94.5万（2010年）。房山区位突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。区政府所在地良乡是首都四个卫星城之一.

区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线，有大小客货站24个；贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、646、952、616、971、321等；北京城市六环贯穿良乡卫星城。

2：房山房地产市场介绍：

2009年以前，房山区发展滞后，但是从2009年起，房山区启动了CSD休闲购物区的战略规划，大量的土地供应。2009年9月开始，万科连续在长阳起步区拿下1、3、5号地。当年9月，北京城建也拿下长阳起步区4号地，首开在去年6月拿下8号地，去年12月，金地竞得房山线理工大学站3号地及5号地……

最近4年的房山区的住宅土地规划建筑面积供应量达到了632.62万平米，占到了全市供应总量的14.7%占据全市。

但是最近4年的供应量为3.7万套，供应面积为350万平米。也就是说最近4年房山区的土地库存积压增加了接近300万平米。

北京中原市场研究部统计数据显示：目前房山区库存住宅为11750套，相比限购时6329套，增加达到了5400套，接近。而按照之前月份成交量计算。目前的库存消化以及需要27个月，而限购前库存消化基本只需要4-5个月。

房山区作为北京南部郊区，在10年前一直以来是房价的低洼地，2008年-2009年上半年的房价维持在5000-6000元/平米。从2009年下半年开始，房山房价出现明显上涨，涨至9000元/平米，2010年上半年又攀升至12000元/平米，到了2010年底，房山房价又持续上涨到了15000元/平米。

从2011年的月度具体交易数据可以看到，房山楼市从8月开始，进入萧条期。成交量急剧萎缩。虽然在9月份因为翠林漫步等个别项目成交提升，成交量有所回升，但是到了10月份再次陷入低谷。最近三个月的成交量以及陷入了最近2年的谷。成交均价也相比之前有明显下滑。（房山区4-6月价格过低是因为长阳国际城12500元的限价商品房导致）

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 3：房山热点商品房项目成交情况详细列表

房山区目前主要在售的热点项目有10个左右，其中有5个项目在最近出现了明显的下调，但是下调幅度都不大。

房山区域市场与城区及其他郊区不同，本区域二手房市场小。商品房占市场交易比例高。二手房成交量基本在全市占比在2-3%之间。

5：大兴后市预测：

房山市场是2009-2010年楼市爆发期的新兴热点区域，从2010年开始，区域的主要利好城铁开通，还在逐渐释放。区域内的社区配套也在逐渐完善。

但是本区域是最近几年北京住宅市场的最主要供应区域，是最近三年的土地供应占据比例接近20%。未来1-2年的住宅供应量可能会超过3万套，在限购政策不放开、而且贷款难度逐渐增加的情况下，区域内自住需求购买力比较弱。部分供应量大的项目可能有明显的促销以换取销量。

随着调控的深入和供应的不断增加，房山各楼盘的去化率逐渐走低。目前多个楼盘30%-40%的去化率，开发商的销售压力将越来越大。在通州等房价大跌的影响下，房山也已经到了大调整的边缘。

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