CPI与房价“双下行” 抄底购房或延至明年初

国家统计局9日发布10月居民消费指数，CPI同比涨幅为5.5%，继5月后同比涨幅首次回落到6%以下，其中居住类价格同比上涨4.4%，涨幅年内首次跌破5%，住房租金价格上涨3.6%，持续稳定回落。链家地产首席分析师张月认为，CPI涨幅明显回落，同时，楼市价格逼近拐点临界，10月下行趋势明显，居民消费价格与房价即现“双下行”局面。

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CPI与房价现“双下行”，居民房价下行信心增强

楼市调控的效果逐渐明朗化，9月份70大城市平均价格指数为100.003，连续3个月价格环比下降的城市达到21个，比8月份多出9个，同比涨幅回落城市占比上涨27.2%。

一线城市更为突出。根据链家地产市场研究部统计，10月北京新建商品住宅成交均价为21489元/平方米，环比下降4.8%，二手房成交均价为22964元/平方米，环比下降3.2%，新房与二手房价格均已连续3个月环比下降。

链家地产首席分析师张月认为，与楼市趋势大体相当，居民消费价格也是从8月份开始涨幅逐渐回落，而10月份CPI同比涨幅为5.5%，突破大部分业内人士预期，回落速度加快。今年以来，在货币政策持续紧缩的情况下，高通胀局面有所缓解，消费者通过购房来达到资产保值的预期在一定程度上会有所降低。

同时，居民消费价格与房价即现“双下行”，消费者对房价下降的期望值或提升，近期各地虽然潮频现，但消费者入市抄底的时间可能会从年关推迟至明年初。此外，持续回落的CPI也在客观上促进楼市房价与消费者购房心理的理性回归。

租金涨幅平稳回落，公租房冲淡租赁市场

根据统计局公布的数据，10月居住类价格同比涨幅为4.4%，其中租金同比上涨3.6%，连续4个月增幅不超过4%，比6月时下降了2.3%。

链家地产首席分析师张月认为，租赁市场经过因限购政策对一部分不符合购房资格人群的挤出效应和传统旺季形成的价格上涨之后，逐渐回落稳定。预计未来一段时间仍会以平稳下行的趋势为主，这是因为：首先，较大范围的限购执行已超过半年，原来形成的挤压逐渐在市场内部得到消化，短期内整体租赁人群不会再有明显增加；其次，租赁市场转入淡季，根据链家地产市场研究部统计，10月租赁成交量环比下降了7.4%，9月时更为明显，环比下降了28%，租金随淡季到来相应回落，11月前8天北京市场平均租金为3110元，10月份下降1.3%；再次，公租房供给增加，10月公布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》中，新就业职工和外省市来京连续稳定工作一定年限的人员也纳入公租房的供应对象中，虽然现在仍在试点推行，但随着公租房的大量入市以及对外地人的保障增加，未来有望稀释和分流紧张的租赁市场需求，从而从根本上抑制租金上涨。

货币政策短期难放松，楼市调控仍会吃紧

根据统计局公布的数据，食品类价格同比上涨11.9%，影响价格总水平上涨约3.62个百分点。

链家地产首席分析师张月认为，食品类价格一直都是推动CPI上涨的首要因素，也是通胀程度的重要指标，虽然CPI整体上涨幅度已见回落，但不排除年底会因食品类供需比的拉大导致价格上涨而产生翘尾现象。

近日，温家宝出席上海合作组织成员国总理第十次会议时再次强调，“楼市调控绝不可有丝毫动摇，我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”

张月认为，房价下行态势逐渐明显，从国家层面上讲，以“限购”和“限贷”为主要手段的楼市调控还将持续，以巩固调控效果，避免房价“触底反弹”。因此，对于国内房企来说，紧张的资金链条仍不能期望信贷放松来缓解。在消费者对房价下行的预期增强的同时，房企的信心指数却不断回落。

根据链家地产市场研究部统计，三季度房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%%，比上季度回落2.3个百分点，房地产贷款增速从一季度开始，已经连续三个季度回落。

张月认为，相对于限购，信贷政策则成为短期内房企生存压力更为重要的因素。年前，房企除了汇款压力、融资压力、还将面临必要的还款及支付压力，对于部分“负债高企”的房企来说，有可能面临“资不抵债”的残酷局面。目前，部分限购严格的一线城市已出现潮，预计随着楼市成交跌入谷底，开发商将不得不加大价格下调的力度，加速回笼资金以缓解资本危机。

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