房山良乡居住地块楼面价折半回落 底价拿地成主流

11月8日，房山区新城良乡挂牌出让的一宗二类居住、商业金融用地被北京城建房地产开发有限公司和泰富德集团有限公司联合体斩获。该地块项目起始价5.58亿，历经三次报价，最终成交价5.64亿，溢价率1.1%。该地块规划建筑面积132705平米，折合楼面价4250元/平。

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链家地产市场研究部统计该地块成交前，2009-2011年历年房山地块成交情况、房山新城良乡土地与商品房项目价格情况，具体如下：

、房企房山居住地块拿地意愿明显减弱，居住地块成交宗数、土地出让金不足去年三分之一。链家地产首席分析师张月认为，房山成交热自09年一直延续到今年上半年，高供应下市场购买需求多被消化，短期内难以再迅速积累，尤其是下半年随着通州、大兴价格下调，房山的“”逐渐削弱。根据链家地产市场研究部统计，下半年房山商品住宅均价已4个月连降至14717元/平，库存9636套将逾万，而未来随着10年成交地块开发项目的入市，房山可能还会迎来一波供应高峰。市场消化空间缩小，价格颓势已现，或是开发商房山拿地意愿减弱的重要原因。

第二、房山良乡楼面价折半回落，底价拿地成主流。今日良乡成交地块4250元/平的楼面价和9月同区位的居住地块相比下降了42%，和去年相比降幅过半。链家地产首席分析师张月认为，房企对后市的价格预期、资金流动现状可见一斑，楼面价最终要归结到项目的开发成本上，2009年成交良乡地块，入市后楼面价仅占销售价格的23%，利润空间较大，而今年房山价格开始回落，2010年土地成交高涨，良乡楼面价急剧上涨至9383元/平，占到开发项目销售均价的69%，这意味着往年房企对于土地价格的追涨，很有可能造成今年销售盈利的严重缩水，甚至得不偿失。未来一段时间内地块底价成交，保证利润空间和空间将成为主流，这不仅局限于房山良乡一隅，根据链家地产市场研究部统计，2011年前10月主要城市居住地块成交7734宗，其中4619宗底价成交，占比60%。

第三、房山市场渐趋饱和，新房企进入难度增大。根据链家地产市场研究部统计，此次良乡地块的归属者之一，北京城建在房山多有经营，徜徉嘉园项目在今年三次推盘，综合签约率过半。链家地产首席分析师张月认为，目前房山市场渐趋饱和，万科、北京城建、绿地、中铁、首创、金地等多家名企均提前布局，在2010-2011年保持较为稳定的市场份额。在这种情况下未来新房企进入的难度将会增大，可能不具备已有房企的资金实力和已奠定的市场口碑，另外市场需求多被消化，进入意愿也会削弱。即使未来新城建设提速，购买意愿被盘活，但成交空间多半还是会被旧有企业瓜分。

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