北京房企销售额“低位集中” 中小房企难分羹

根据链家地产市场研究部统计，10月房企在京期房住宅销售金额为63亿，虽然环比略微上涨，但和7、8月相比，销售低位状态并未扭转。与此同时，房企业绩高低分化的态势加剧。10月销售5的房企业绩占总销售金额比重达到60.2%，而先前月份基本保持在55%以下，“金九银十”期间北京商品住宅市场呈现出总销售金额低位徘徊，市场份额向少数房企集中的态势，详细销售金额变化见下表：

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链家地产首席分析师张月认为，“低位集中”态势的背后，其实是越来越多的中小房企难分“楼市羹”的局面，这对于加速房企整合、价格回落会形成一定的驱动力。

首先，大型房企市场份额“假性增长”。“金九银十”期间，月度销售金额5的位置基本均被大型房企所占据。10月整体销售额持续走低，5房企市场份额虽有增长，但销售业绩不仅没有提升反而表现出下滑态势，例如同是月度销售额首位的房企，7月招商地产销售金额达16亿，而10月远洋地产销售业绩仅有9.1亿；二、10月5房企销售金额至少有45%来源于别墅项目的成交，而以往月份别墅的比重一般不会超过30%，若剔除别墅成交对于销售额的带动因素，5的房企业绩总额要缩减至25亿以下，环比减少25%，这说明大型房企的业绩靠别墅成交来支撑，普通住宅的销售状况是继续恶化的。作为成交重点和限购最严厉的城市，北京房价变动在房地产行业中更具标杆作用，因而名企在北京价格下调也相对隐蔽和谨慎，但业绩压力并未因市场份额的“假性增长”而有所缓解，作用于价格上不仅降幅会增加，轨迹也降趋于明朗化。范围大型房企销售潮虽然是在上海迸发，但预期未来的这种“辐射式”效应点将逐渐向北京转移，并传递至其他二三线城市。

其次，分散在市场上的广大中小房企生存空间倍受挤压。先前中小房企在月度销售5中尚居“一席之地”，如7月北科建的领袖惠谷项目，单月销售额超过4亿，第5位，万通、旭辉、实创、景旭、顺驰等多家中小房企月度销售金额都突破亿元；而10月中小房企销售业绩的华美地产，销售额1.3亿，滑落至13位，其背后更是许多月度业绩连千万级别都无法突破的中小房企，这种销售金额和名次上的明显落差，说明中小房企的市场竞争窘境加剧。由于市场份额向大型房企集中，中小房企原本相对较少的份额，在清冷的10月再次缩减。对其而言，由于资金存量、融资渠道等方面的弱势，在售项目资金被套，可能就会直接造成后续开发的停顿，对于中小房企的盈利、乃至于经营或形成致命性的打击。为加速出货，相互之间的竞争程度升华，一旦有项目，周边项目极易与之形成“对降”、“追降”局面；另一方面部分中小房企对于后市预期会趋于悲观，与其让资金在项目销售上被牢套，不如直接出让给名企项目的全部或部分产权，寻求快速套现，或与品牌房企合作挽救市场，这种对于大型房企的依附会加速行业整合，同时也有利于大型房企对于价格走势的主导性往下层层扩散开来。

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