中原地产：10月北京租赁指数均价：53.34元/(㎡•月)

一、中原（北京）租赁领先指数——全市指数

2011年10月北京市中高档住宅的租赁指数为145.88，单位平均租金为53.34元/(㎡•月)，环比下浮0.02%，与上月基本持平，同比上涨了4.52%。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2668元/月、3728元/月和5330元/月，一、二、三居室价格均出现下浮，其中一、三居室下调浮度较大。根据北京中原市场研究部推测，10月北京租赁成交量环比下降约20%，而同比成交量依然上涨。

北京中原市场研究部认为，10月份北京租赁市场成交量大降，价格下探有以下几方面的原因：

1、10月份北京租赁需求明显较8、9月减弱，成交量有所下滑；同时，租金价格议价空间增加，成交均价环比下浮；

2、受楼市限购政策影响，北京商品住宅成交低迷，10月份成交遭遇历史性重创，二手房买卖市场惨淡，从而挤压部分房源转售为租，致使租赁房源增加，供大于求，租金价格下浮；且据北京中原市场研究部的“经理指数”报告的印证显示，近80%的经理人认为租金在稳中回调，其中46%认为10月份租金成交价格变动不大，32%认为10月份租金价格下降。

图1-1：中原（北京）租赁领先指数月度走势图

图1-2：中原（北京）租赁领先指数环比增长情况

二、中原（北京）租赁领先指数——区域指数

从全市各区域租金指数的变化情况来看，10月北京市大部分城区租金价格水平下调，具体来说，租金价格上涨的仅有朝阳区、海淀区和崇文区，分别为0.07%、0.02%和0.11%，其他城区均出现下降，降幅是石景山区和通州区，分别为0.6%和0.37%。

图2-1：2011年10月区域二手指数环比变化情况

表2-1：中原（北京）租赁领先指数－区域指数

注：由于指数为整数取值，部分区域增跌情况未能显现

三、 典型区域板块分析

1 、本月租金价格上涨的仅有朝阳区、海淀区和崇文区，其中朝阳区租金价格为59.4元/（㎡•月)，环比上涨0.07%；海淀区租金价格为54.6元/（㎡•月)，环比上涨0.02%；崇文区租金价格为57.2元/（㎡•月)，环比上涨0.11%。根据这三个城区的大部分区域中原地产分行经理反映，租赁的成交量和价格较上月基本持平。租赁成交的客户主要是到期换租，配套等设施完善的热点区域依然是租赁的主战场，市场上房源和需求量相对基本平衡。而崇文区相对于西城、东城租金价格相对较低，相对于宣武区房源居住条件较好，对应周边的国贸、王府井、东单等商圈人口集中，也是其选择租房的主要区域。

2、本月租金价格下降明显的是石景山区和通州区，其中石景山区租金价格为39.7元/（㎡•月)，环比上月下降0.6%；通州区租金价格为31.9元/（㎡•月)，环比上月下降0.37%。根据中原地产石景山区域分行经理介绍，10月份石景山区域租赁成交和价格下浮主要是受市场需求的周期性变动影响。另外，位于远洋山水的年内首批摇号的公租房即将投入使用，将会对租赁市场产生一定影响。而中原地产通州区域分行经理反映，10月份通州租赁市场成交量环比基本持平，但是近段时间由于京通快速公交专用车道的使用及向西延长至国贸，对通州区租赁的市场格局产生较大的影响。以前租赁热点区域主要是沿线，而目前许多租客也将目光投向了租金价格相对的新华大街-运河大街等区域，租客反应，上班高峰期乘坐快速公交国贸，比时间还快。

附表：北京各区域中高档二手房租赁成交典型案例（2011年10月）

四、中原（北京）租赁领先指数——下月预测

2011年10月份北京租赁市场成交量价环比出现下降，预示着今年租赁高峰期告一段落，11月份，租赁成交和价格将继续下行。北京中原市场研究部分析认为，首先，是由于市场周期性变动，需求减弱；其次，受住宅买卖市场低迷影响，租赁市场房源供给放量增加，租金议价增加，空间增加；最后，受公租房开始入市，消化掉部分租赁需求。

五、指数说明

编制对象：北京市区中高档住宅物业

样本来源：北京中原中高档二手住宅实际成交

样本范围：覆盖东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、亦庄和通州10区

样本容量：共49个板块、245个样本楼盘（11年5月进行样本楼盘调整）

指数基期：以2004年5月为基期，全市及各区标准均价为基期价格，基期指数为100点 样本信息：每个共采集7个指标信息（面积、户型、楼龄、装修等）

指数计算：当期指数＝上期指数×当期均价/上期均价

发布内容：全市及各区当期指数、均价，各期指数时间序列，各板块均价

发布频率：每月