京CPI回落稳定通胀预期 房产GDP贡献率下降

北京市统计局公布1-9月份房地产市场运行情况。总体上看，房地产仍然处于高位。9月份的成交量和企业资金状况有所好转。供应小高峰将逐渐结束，未来一段时间楼市将以去库存为住，但成交量不容乐观，有可能导致大规模的价格战。

前三季度gdp增速8%，房地产额同比上涨15.2%

前三季度北京地区生产总值增加值为11404亿元，增速8%。1-9月全社会固定资产2264.2亿元，同比增长19.1%，其中房地产完成额1881.7亿元，同比上涨15.2%。链家地产首席分析师张月认为，前三季度北京gdp增速8%，明显低于9.4%的增速。房地产增速也低于。与二三线城市楼市调控存在与地方博弈不同的是，北京经济增长对于房地产行业的依赖程度逐渐降低。第三季度全市房地产行业生产总值占gdp的贡献率为6.7%，相比第二季度减少1个百分点。楼市调控受外部制约较小，调控效果也更加显著。随着经济结构调整的进行，未来房地产行业长期固有的一些机制也会逐渐改善。

链家地产首席分析师张月认为，前三季度北京gdp增速8%，明显低于9.4%的增速。房地产增速也低于。与二三线城市楼市调控存在与地方博弈不同的是，北京经济增长对于房地产行业的依赖程度逐渐降低。第三季度全市房地产行业生产总值占gdp的贡献率为6.7%，相比第二季度减少1个百分点。楼市调控受外部制约较小，调控效果也更加显著。随着经济结构调整的进行，未来房地产行业长期固有的一些机制也会逐渐改善。

9月提高统计起点后，前三季度房地产完成额同比增长15.2%。而今年1-8月调整前，同比增幅为9%。表明调控后房地产的放缓主要集中在小规模的中，大额仍然有明显的涨幅。尤其是占三成左右的保障房，同比增长2.3倍，带动房地产出现明显的上涨。

1-9月土地开发30841万平方米，同比下降幅度74%，降幅比前8月扩大16个百分点。链家地产首席分析师张月认为，在房地产开发各类构成中，土地开发的下降幅度，在一定程度上拉低房地产规模。一方面，三季度北京房地产企业信息指数90.8，比二季度下降2.9个百分点，当前开发企业对于既有土地的开发意愿不强，更倾向于库存项目的建设和销售。另外，在目前资金紧张的情况下，更注重既有项目的资金周转和资金留存。

新开工面积增幅回落，供应高峰或已过，预计未来将以去库存化为主

前9月商品住宅新开工面积2010.5万平方米，同比上涨64%，涨幅较1-8月回落16个百分点。单9月新开工面积为220.8万平方米，同比下降3.9%，环比下降57%。

链家地产首席分析师张月认为，新开工规模同比增幅有明显回落，同时8月以来的商品住宅新开工规模的井喷，基本也都是开发商为金九银十的期房入市做准备。预计四季度，开发商的开工意愿会逐渐走低，11、12月新入市项目会大量减少。截止目前新房11.8万套的库存积压下，年底开发商入市意愿也会降低。同时11月至明年3月以前，楼市将以去库存销售为主。

9月成交量年内创新高，房企价格竞争白热化

前9月商品住宅销售面积632.1万平方米，环比下降12%，降幅比前8月扩大1个百分点。9月，住宅销售面积90.2万平方米，同比下降12.2%，环比增长31.9%。

链家地产首席分析师张月表示，金九成交量创出今年新高，成交量还远不及去年同期。同时，未来四季度成交量仍不容乐观。

一方面，低签约率、低购房意愿下，未来房企面临较大的销售压力。10月份新入市项目的成交量不足百套，近期新入市项目签约率逐渐走低。同时，未来购房意愿并不强烈，根据央行调查，三季度有30.6%的居民表示有购房意愿，再创5年来新低。

另一方面，开发商资金有所缓和，但销售资金回笼仍有难度。链家地产根据统计局公布的数据统计，9月到位资金538.6亿元，同比下降0.5%。降幅明显回落。其中，自筹资金209亿元，同比上涨34%。但金融贷款同比下降24%，定金和预收款同比下降6%。

张月认为，而相对于目前开发贷款收紧，信托融资也并不畅通，促进销售资金回笼仍然是最可行和最见效的方式。同时，在全年业绩压力下各大开发商要在年底前做冲刺。因此，在购房意愿低、成交压力大的矛盾之下，为保证资金的有效回笼，完成销售业绩，未来房企之间的竞争将呈现白热化的阶段。但短期内大规模的价格战还不会出现，同时房企也会保证业绩的基础上，不会轻易的大幅。

9月cpi涨幅回落，租金稳中有降

9月北京cpi为6.5%。居住类价格指数上涨8.6%，其中租金价格同比上涨8.1%，回落0.4个百分点。同时，根据链家地产市场研究部统计，10月全市平均租金3150元，环比回落4.7%。

张月认为，cpi的回落将进一步扫清资金保值性的需求。9月cpi触顶回落，控制物价上涨的多种手段开始逐渐显效，再度冲高的可能性不大。预计年底前都将逐渐回落。同时根据央行的调查数据，看涨房价居民占31.2%，较上季度下降8.2个百分点；看跌的居民占20.6%，较上季度上升4.1个百分点。这种预期下，cpi的回落或将进一步扫清资金保值型的需求。租金方面，租金价格指数同比回落，租金呈成稳中有降趋势。8、9月全市租金基本都保持平稳状态，10月以来租金稳中有降。集中的换租已经结束，新增租赁需求大大减少。年底前，来京的外地租客将明显减少，而离京返乡的外地人群将增加，因此租金仍有小幅下降的可能。同时，北京公租房管理细则出台，未来配租将快速开展，公租房平抑租金的意义将逐渐体现。