链家地产：外资与房企双双看空楼市分析

最近，外资减持中国地产股事件增加，表明短期内房地产行业低迷状态还有可能进一步加深。第三轮调控政策出台以来，商品住宅成交日益萎缩，价格逼近拐点临界，房地产行业中股权并购、涉矿事件频发，房企在面临高库存、成交，旺市转淡等销售压力下，高企的负债率令其在资本市场也面临生存风险。行业前景愈加不乐观。

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外资减持地产股，房地产行业面临资本缩水

根据链家地产市场研究部统计，今年以来，随着银行信贷收紧，房地产企业不断拓展其它融资渠道。1-8月份，房地产企业资金来源同比增长10375亿，其中，银行贷款增加429亿，外资增加264亿，外资增长比例比贷款高出66%。银监会公布的数据显示，截至5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元，尽管下半年收紧房企信托业务，但预计前期已流入信托资金不在少数。

链家地产首席分析师张月认为，今年1-8月份，外资同比增长71%，但与去年每月连续增长的情况不同，今年外资增减幅波动很大。这说明，国外在短期看空中国楼市的同时，有可能出现资本“快进快出”的短期特征。而对于开发商来说，长期低迷的成交使其对资本市场的依赖程度增加，外资的不稳定性和信托资金的高成本更加深了房地产行业的资金风险，在这种情况下，大型房企凭借雄厚的资本基础、较好的销售业绩、在限购之后的均衡布局尚可以抵抗来自资本市场的风险，但对于中小房企而言，却有可能陷入生存危机。

自去年11月以来，已有美林、黑石、摩根士丹等外资机构陆续减持在华地产股份，合计金额26.5亿元。张月认为，除了外资撤离，房地产行业资本缩水的表现还在地产股持续下跌和部分房企转移业务板块两个方面。也就是说，这个行业自身预期也出现根本改变，这已经从调控初期的消费者预期下降向业内预期下降进行扩散，这可能是异变的强有力信号。（媒体资料：首先，股市地产板块持续杀跌，成为资金净流出较大的板块之一。近期遭标普点名的恒大地产、绿城中国和世茂房地产等八支“高危”股股价在9月普遍跌逾2成，并被外资行大削目标价。另有媒体报道，8月22日到9月23日一个月时间内，50家上市房企共市值蒸发人民币 1800亿元。其次，房地产企业涉矿增多，行业洗牌下地产板块缩水。根据链家地产市场研究部统计，截至目前，A股上市房企中已有20余个房企涉矿，涉矿金额达到200多亿元。此外，大型房企开始计划进行业务结构转型，预计未来商业地产板块会有增多。房企为转移风险进行的地产板块的调整将会加速房地产行业的洗牌，商品住宅板块或有缩减。）

房企业绩下滑，房地产企业景气指数连续下跌

根据链家地产市场研究部统计，万科、中海外、碧桂园、富力、合景泰富、保利6个龙头房企9月份的销售业绩集体出现下滑，合计销售311.54亿，同比下降18%。12日，北京市统计局公布的3季度房地产企业景气指数为120.6，环比下降1.3%，自1季度以来连续下滑，为各行业中值；房地产业企业家信心指数为90.8，环比下降5.9%，同比下降18.4%。

链家地产首席分析师张月认为，调控政策对于房地产行业的影响已深度呈现，消费者对市场下行的观望情绪日益浓厚，楼市成交跌入冰点。以北京为例，“京十五条”实施以来，商品住宅市场成交量大幅下跌。今年3-9月成交量为48890套，同比下降16%，成交减少约1万套；截至今日，10月份商品住宅成交1420套，同比减少47%。同时库存已连续38天保持在11万套以上，且呈持续增长态势，如果按月均成交7000套计算，商品住宅市场存销比已达到16.3，即在不增加新入市项目的情况下，消化现有库存也需要至少16年半的时间。与此同时，企业家信心指数大幅下降，这说明业内对市场的负面情绪加强，房企看空短期楼市，将加速市场向买方转移，价格下降或一触即发。

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