链家地产：北京统计局房地产业景气指数分析

10月12日，北京市统计局发布公布2011年三季度企业景气指数，其中房地产业景气指数为120.6，较二季度减少1.3，已连续三个季度保持下滑趋势。同时，和其他七个行业相比，房地产业景气指数已经连续两个季度“垫底”。链家地产首席分析师张月认为，房地产业作为国民经济支柱行业，具有高速发展的，但在楼市调控大潮下，未来也将面临多方面的行业变革和挑战。

>>>搜房有奖调查：四季度北京房价走势预测

首先，房地产企业家信心不足，人才流失和行业转型成房企主流

链家地产市场研究部根据北京市统计局数据统计，房地产业企业家信心指数已连续四个季度下滑，并从今年开始，一直处于100以下的“悲观”区间，低于其他行业企业家信心指数30-60左右。

链家地产首席分析师张月认为，房地产业企业家信心指数时间纵向减少，以及和其他行业信心指数横向比较的巨大差距，充分反映出当下房地产企业经营管理者对于后市发展的信心不足，受此影响，一方面房企人才流失加剧，尤其是房企高管寻求脱离，如某大型房企在一年的时间里就有35位高管离职，或引发相应的人才危机；另一方面，房企转型现象屡见不鲜，其中中小房企更偏向于转行，投身矿业、养殖等其他行业，而大型房企多探寻住宅之外的地产领域，如商业地产、旅游地产、养老地产等，如近日北京城建表示未来将专注于物流地产业务，“招保万金”四大房企也将更加重视商业的发展。房企的转型将会短期减弱对于住宅市场的依赖，从而房价的下降或进入一段“真空期”；另外，对于后市的信心不足，也会促使开发商进一步下调价格，但张月认为，目前房地产企业家的信心指数尚未落入悲观“极点”，即使价格下调，幅度仍然有限。

其次，房企资金状况深度恶化，企业融资面临多重压力

据北京市统计局公布数据，2011年三季度房企资金情况景气指数为85.7，较二季度减少3.7，企业融资景气指数为67.2，较二季度减少3.5。两项指数值尚低于2008年同期数据，为三年来值。

链家地产首席分析师张月认为，当前除少数大型房企外，多数房企的流动资金压力已经凸现，“招保万金”半年报显示四大房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%，负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这意味随着调控的持续，不光中小房企面临破产压力，大型房企资金周转也逐渐吃紧。万科相关人员曾表示，万科流动储备还算充裕，但就目前的楼市环境来看仍然略显不足。虽然房企普遍“手头紧”，但融资难度却不断加大，除信贷额度减少，融资成本升高外，传统的信托、企业债券等便利融资方式一再收紧，并且外管局也叫停海外上市融资，近期黑石、摩根士丹等集团纷纷撤资或减持房企股份，未来房企可能寻求其他融资方式，但必然会更重视项目销售带来的资金回笼，新项目的逐利成分或会进一步压缩。

另外，商品房销售面积与销售价格指数同降。

据北京市房地产统计局公布数据，2011年三季度北京商品房销售价格指数为93.1，较上期减少1.5。但是价格下降的同时并未带来销售面积的增加，三季度北京商品房销售面积指数为87.8，较上期减少2.3。

链家地产首席分析师张月认为，价格下降并未带来销售回暖，也是造成房地产企业家信心指数低落的原因之一，小幅不被关注，深度下调也可能会加深观望者的预期，未来开发商将陷入“两难”境地。但同时张月认为，多数消费者心里仍然存在一个价格下调的接受底线，根据链家在线调研显示，多数观望的消费者在价格下降10%-20%左右时会出手购房，实际价格下降预期或高于以上水平。如果四季度价格下调达到消费者预期，成交回暖的拐点有望与价格拐点同步出现。

推荐阅读

通州销售惨淡“领跑”！1.2万内好楼抢疯了

不看必后悔的大户型！1.4万享受昌平

限购把楼市逼疯了？立水桥狂降29.4%拦不住！