中原地产：新建住宅市场月报

本期提要：

>>>【我们都爱北京】爱北京就要说出来！大家来说说你们爱北京的理由

1、新建商品住宅成交在“金九”楼市销售期遭受冰挫，成交量继续下行。

2、新建商品住宅价格继续下行，全市别墅成交均价放低。

3、北京新建住宅库存冲击新高，其中，中高档新建商品住宅供应量增加。

加快安居性保障住房建设是促使房地产结构性变化的重要组成部分，月内国务院会议部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作；北京市住宅委也发布通知，确保加快推进本市保障性住房项目开工建设，同时提出，对于保障性住房项目开工时间和建设进度未达到全年既定目标的企业，住房和城乡建设主管部门可暂停其办理施工许可、预售许可以及竣工验收备案等有关手续。在北京保障房如火如荼的建设中，北京新建商品住宅市场表现疲态，楼市调控遏制房价过快上涨效果明显。

新建商品住宅成交“金九”遭受冰搓

根据北京中原市场研究部统计，截至9月27日，北京新建商品住宅网签成交面积为50.15万平米，环比下降7.11%，新建商品住宅网签量4418套，环比下跌0.99%，同比下降55%，创年内同比下降值，北京新建住宅“金九”成交遭受冰搓；其中，期房成交3291套，环比下降11%，现房成交1127套，环比上涨50%，预计9月全月将达到5100套。

目前现房成交量整体较稳定，月均1000套上下，而期房成交量逐步萎缩较明显。北京中原市场研究部认为，现房可以及时解决改善型刚需住房的要求，尤其是中高档项目，受到部分客户的青睐，同时单价和总价高，一次性付款的比例有所增加。然而期房受政策、市场、客户观望因素影响，并随着僵局的持续，成交表现疲态；同时，期房住宅放量增速快，也造成客户触底心理持续，成交量放缓并持续下跌。

新建商品住宅成交价格继续下挫

根据北京中原市场研究部统计，截至9月27日，北京新建商品住宅成交均价21958元/平米，比去年9月全月上涨8.06%，比上月全月成交均价下降0.48%，新建商品住宅成交价格继续下挫。

北京中原市场研究部认为：首先，政策层面，目前严格控制房价过快上涨的政策不松动，购房者观望情绪愈重，房企资金压力愈显著，购买需求不足和开发商抢夺市场是造成的最直接原因；其次，迫于资金压力，借机“金九银十”楼市期，项目开盘密集，房源猛增，竞争加大，开发商多选择促销、打折吸引客户，也造成成交均价下跌；再则，目前成交楼盘八成集中在五环之外的低价盘，55%的成交价位在20000-30000元/平米，也是成交均价低走的重要原因。

中高档住宅项目供应增加

9月份截止29日新建住宅开盘项目共计21个，共推出房源6868套，推盘面积98.78万平米，环比上月上涨45.13%，其中88.49%的房源位于五环外，其中近五成为别墅项目。从8月份开始北京商品住宅期房项目展开新一轮的供应轰炸，抢占市场上的有效需求。

在本月供应的楼盘里，供应的是朝阳区、昌平区，分别占到本月总供应的32%、27%，其中朝阳区开盘拟售均价42336元/平米，项目供应增多，如金茂府、合生霄云路8号，销售均价在40000元/平米以上，其中金茂府较上次开盘网签价格上涨约2000元/平米，可见城区高性价比楼盘保值性强；另外东湖湾，江南山水、润泽公馆，推盘价格较保守，如东湖湾现房均价42000元/平米，期房均价35000元/平米以上，而二手房销售均价35000元/平米左右；远洋一方本月开盘成交均价大幅度下跌，年初准现房成交均价约23000元/平米，而本次推出2013年入住的期房，成交均价却19000元/平米，令跌眼镜。

昌平区本月推盘项目主要位于北七家、小汤山这些奥北区域，别墅项目开盘拟售均价35000元/平米，普通住宅拟售均价17900元/平米，其中京基鹭府、纳帕澜郡、金融街•金色漫香苑为新盘入市，温哥华森林北郡为旧盘加推，售价在30000元/平米，而二手别墅售价约在23000元/平米。

八成新建住宅成交位于五环外

根据北京中原市场研究部统计，9月份北京新建住宅成交中，近八成位于五环外，其中五、六环占到63%，六环外占16%。北京中原研究人士认为，近两年住宅土地供应主要集中在朝阳、通州、大兴、昌平、房山等城市功能拓展区和城市发展新区，同时这些区域规模大、中小户型是目前市场成交的主力。

全市别墅项目成交均价25000元/平米

根据北京中原市场研究部统计，年内20个别墅推盘量79.98万平米，开盘均价为27000元/平米，其中本月有6个别墅项目，3个为新盘，推盘增速。而本月北京别墅销售面积3.94万平米，成交均价约25000元/平米，按照目前去化速度，年内新增的别墅房源的消耗期至少为1.5年。

下月预测：新建商品住宅成交“金九银十”突围可能性不大

北京新建住宅市场已现疲态，“金九银十”突围可能性不大。具体“银十”新建住宅市场表现为，新建住宅推盘量维持目前速度，库存量继续冲击12万套，成交量与本月基本持平，成交均价环比或有上浮。北京中原市场研究部认为，主要是由于，目前城区以及中高档住宅项目供应增加，网签集中抬高成交均价。

推荐阅读

二环房价跳楼了！1.9万起抄底1居

业主确实了！66万起抄底3环小户型

给房子加“双保险”！4环内房热荐