链家地产：城区商品房价分析

9月10日，位于朝阳管庄的远洋一方三期以1.8万低价开出800余套房源，相比时售价直降7000元。部分郊区的风波向邻近城区扩散。9月份城区新建商品住宅成交均价有所回落，除了受成交结构影响之外，日渐浓厚的市场观望情绪和相邻郊区的风潮也是导致城区价格出现回落的催化剂。

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9月城区新建商品住宅均价3月首次回落

根据链家地产市场研究部统计，截至26日，9月城区新建商品住宅成交均价为32045元/平方米，环比下降6%，比8月份的34249元/平方米减少约2200元。

链家地产首席分析师张月认为，9月城区新建商品住宅成交均价最在经过3个月连续上涨后高位回落。首先，成交结构导致均价波动明显。9月城区签约项目的平均成交面积为131平方米，比8月份的144平方米减少9%，大户型中项目成交量减少是主要因素。8月，倚山庭院、树家园、保利望京苑和保利东郡苑四个成交总价在千万以上的项目签约421套，占成交总量的近6成，明显拉高了成交均价。9月份这几个项目仅成交231套，只占成交总量4成。其次，城区“以价换量”或悄然开启。截至26日，商品住宅成交量不足4300套，预计全月成交量在5000套左右，开发商在销售压力下不得不在价格上适度调整。9月城区新建商品住宅成交量的8成集中在7月以后入市项目上，这些项目受当前市场影响敏感度较高，户型面积较大，开发商在成交价格上适当让利来推动成交，对回笼资金所起到的作用更大。

城区成交比重上升，改善性需求有望回暖

根据链家地产市场研究部统计，9月城区新建商品住宅成交569套，占比约为32%，比8月份比重增长8%。

链家地产首席分析师张月认为，目前城郊区的库存比约为2：3，其中，郊区受刚需市场观望情绪日益浓厚的影响，积压现象日益明显。同时，城区市场量价相对稳定，即使在刚需主导市场的条件下，改善性需求依然活跃，加之物价上涨、股市跌落、渠道匮乏等因素，城区中物业的保值、性更为突显。除第二周外，9月城区新建商品住宅成交比重连续走高，到第四周已达到37%。较高的购买意愿和价格方面的让利会在推动城区成交量上涨，短期内有可能出现回暖迹象。10月后，开发商迫于资金压力有可能适度放开城区项目价格，但纯新楼盘的定价尚不足以走低，价格回落多体现在郊区的多期项目定价或推出低价房源的情况上。

张月认为，9月一、二手房的成交总量不会超过13000套，并有可能创出历史新低，价格下调的传导效应在10月份会加强。而倘若城区项目增加，将会加速楼市价格的整体回落。

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