链家地产：保障房入市分析

截至目前，北京市保障房开工数量已经超过18万套，达到预定全年任务的90%以上，另据市住建委相关负责人表示，力争9月底以前，提前两月实现全年保障性住房开工建设部标。即在10月份之前，包括已竣工和收购项目，将有20万套保障性住房进入建设周期。

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4万套公开可售保障房入市，政策周期内抑价效应显现

根据链家地产市场研究部统计，新开工建设、收购的20万套保障性住房中，公开配租配售的保障性住房有10万套，除去60%的公租房，1-2年内约有4套可售保障性住房入市，在新房供应上，将与商品住宅基本持平。

链家地产首席分析师张月认为，从18日统计局公布的数据来看，70大中城市中环比价格停涨的城市有46个，首次超过一半。一线城市连续2个月停涨，限购政策在持续半年多以后在价格上呈现效果，而价格下行的效果想要持续和巩固，则限购政策在两年内难以放松，因此商品住宅市场的购买弹性在一段时期内依然受到压制。在这种情况下，4万套可售保障性住房若如期竣工，对商品住宅市场将会起到疏导作用。虽然保障性住房无法直接影响商品住宅价格，但大量保障房入市在增加区域住宅密度、分流低端购买人群上，会对商品住宅价格产生间接的抑制作用，而商品住宅市场一旦跌入实降通道，则无法避免由远及近、由低端向传导的“多米诺”效应。截至9月21日，郊区入市项目住宅供应量为30719套，达到全市供应总量的72%，郊区和城区的签约率持平，均为44%，但郊区期房库存比城区多出1万余套，随着区域内大量保障房的入市，郊区项目滞销程度将会加深。

年内保障房销售87.6亿，超低端住宅2成

根据链家地产市场研究部统计，2011年1-8月份，保障性住房销售17724套，合计金额87.6亿元；低端项目均价以低于郊区成交均价15000元/平方米计算，合计销售金额为73.3亿元。

链家地产首席分析师张月认为，根据国家对经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%的规定，87.6亿元的利润仅为2.6亿元，但在项目实际操作中，有可能超过5%。今年上半年，中海核算其保障房建设利润达到10%，按此标准，上年半，房企在保障房上可获利约9亿元。而承建保障房项目之后，开发商还可从地方政府获得信贷、土地、税收等多重优惠，这对限购政策下面临信贷及销售危机的房企来说，诱惑颇大。而由具备资格的大型房企承担保障性住房配件工程，也可缓解地方政府在建设资金上的压力。未来，保障性住房建设渠道或有增多，稳健推进过程中将逐渐商品住宅市场产品结构产生影响，低端商品住宅的传导作用进一步加强。

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