【地产剖析】地价何去何从还得看房价

根据昆明市国土资源局土地交易的统计数据显示，2011年上半年，昆明市共计成交土地360宗，成交面积20631.524亩，同比增长535%，而 2010 年全年的土地供应总量也不过9905.91亩，今年上半年的土地成交量就已达到去年全年的2.08倍。对于供应放量，房企拿地却普遍表现并不积极，开春以来昆明土地交易市场多呈现“底价成交”的常态。

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这么多土地同时入市，未来几年的新开楼盘数量必然大增，开发商的销售压力可想而知。即使没有调控政策和信贷收紧的影响，如此大的土地供应量也足以使开发商放缓入市节奏，更为谨慎和理性的拿地。

越是重点地块热点地块，价格越高，开发商的资金压力也就越大。有人围观无人下手拿地，并不是开发商不看好这些地方的开发，实在是现在的地价太高，房价又不是稳涨的，一个不小心，地块就会成为亏损陷阱。没有足够实力和充分信心，当然不敢轻举妄动。在这种情况下，以往土地拍卖会上竞相叫价的场景自然难以再现，土地交易市场呈现“底价成交”的常态也就不奇怪了。

昆明土地市场未来走向如何，不能光看现在的拍卖情况，还得看房价和楼市的情况。虽说地价决定房价，但房价反过来也会对地价产生重大影响。如果房价下跌，楼市低迷，土地市场也难以独善其身。毕竟土地终究是要变成房产才能出手的，中国人又习惯了买涨不买跌，房价一旦进入下跌通道，土地市场的成交也会急剧萎缩，呈现量价齐跌的状态。最近十几年的楼市风云已经充分证明了这一点。

那么昆明的房价究竟是何走向呢？虽然昆明与周边几个省份的城市相比，房价仍呈上涨趋势。房屋均价从1月份的7360元/平方米涨到了7506元/平方米。但在周边省份的城市房价普遍阴跌、大部分二三线城市的房地产销量下滑、国务院要求二三线高房价城市限购的情况下，房价上涨势头显然难以持久，掉头向下只是时间问题。6月份的房屋均价环比5月份，涨幅只为0.46%，说明房价的上升动力已基本消失。在银行不断加息，楼市调控政策不断收紧，2月份出台的“限购令”作用日益显现，投机资金不断撤出的情况下，昆明的房价已经没有了继续上涨的理由。何况现在的高房价早就超出了市民的承受能力，销售只会越来越困难。关键就是看开发商能撑多久。如果撑不住，消费者又不愿意在高价入市，那房价即使不大跌，恐怕也阴跌不止，数年内难以恢复元气。

开发商想必也正是看到了这一点，虽然表面上总是表示很有信心，但在土地拍卖会上的表现却让人感觉他们的信心还是不足。目前房价好歹还是在向上走，所以土地市场相对还能维持，如果房价进入下跌通道，土地市场必然受其影响，进入萧条期。以前是地价撑房价，现在恐怕就要倒过来了。房价哪怕维持个不涨不跌的局面，土地市场也能勉强撑下去，一旦房价正式下跌，土地市场的交易立刻就会出现停滞，地价下跌也就难以避免。

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