7月京二手房“量跌” 成交量环比上涨7.8%

楼市综述

2011年7月，北京二手房楼市有所回暖，月底成交量大幅上扬，同时价格也出现小幅下跌。严厉的限购政策和连续加息对楼市的影响显而易见，一线城市投机需求明显被挤压出市场。限购政策意在挤出房地产泡沫，使楼市价格回归理性。

据北京房地产交易管理网数据显示，北京7月份二手房交易总套数为10491套，环比6月份的成交量上升15.46%。其中二手房住宅签约量为8579套，环比6月份上升了7.8%，同比去年7月份下降了17.2%。总体来看，7月二手房住宅成交量在今年3月后首次回升。

7月以来，北京楼市“以价换量”推动了成交上行，部分房地产开发商开始实行“特价房”、打折促销等低价销售策略，效果明显。房市政策的持续加压，已经在楼市的“量价对比”上有所体现。在成交低迷到回暖的同时，各地楼市的成交价格也呈现出停涨回落和进一步松动的迹象。虽然楼市僵局尚未打破，但各方的心态正悄然发生变化。中原集团研究董事程澐介绍说，卖房业主已不再像此前那么强硬，下调价格房源的比例开始增加。

本月京郊的二手房价格回落明显， 根据链家地产市场研究部统计，截至7月25日，北京商品房库存量为106763套，其中近郊区域（通州、房山、大兴、顺义、昌平、门头沟）库存量52606套，城八区库存量47095套，这是有史以来北京近郊区商品房库存首次超过城区，占比达到50%。

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7月12日新版国五条出台，这些措施包括五个方面：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；二是完善差别化的住房信贷政策；三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；四是切实增加住房有效供给；五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。可见，“新五条”是对“国十条”的补充和强化，着力点在于鞭策“国十条”落实。但“新五条”对于正在升温的房价与成交量，无疑是迎头泼了一盆冷水。

自2011年7月7日起，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，房贷利率已升至最近10年来的水平。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。二手房贷款方面，贷款利率“破七”触及了购房人的心理底线，尽管北京各家银行执行的仍是首套房首付三成的政策，但由于二手房市场的特性，其实际首付款相当于提高到了四成。二手房市场与一手房不一样，出于风险考虑，银行一般会对房子价值稍作低估，比如一套100万元的房子，银行的评估值一般在90万元以下，根据贷款额度计算即使能够贷款到90万的7成，也已经基本为首付4成以上了。而在7月份，新房、二手房的价格已经出现了普遍下跌的态势，此次加息将使房价更快进入下降通道。

全市：挂牌量延续上月增长态势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月，二手房市稍有回暖，随着房价小幅下滑，越来越多的购房者走出观望，出手购房。而对于未来房价走低的预期让不少二手房业主扛价心态发生转变，急于出售手中房屋。2011年7月，北京二手房挂牌总量为1095354套，环比6月份下降了7.17%，同比上涨了48.9%，供需比较之上月有所好转。

区：朝阳区继续高居本月挂牌套数榜首

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月，北京各区挂牌套数涨跌不一，涨幅的为崇文区，环比上涨了11.26%；宣武区位居第二，环比上涨9.16%。全市挂牌量朝阳区仍高居榜首，挂牌套数为331526套，环比上月下跌了7.85%。

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全市：7月份挂牌均价仍旧小幅下滑

【数据来源：房天下二手房数据监控】

北京二手房市场在7月份“量跌”。本月挂牌价格继续回落。北京市2011年7月份挂牌均价为25994元/平方米，环比6月份下跌了1%，同比2010年7月份的22471元/平方米上涨了15.68%。

区：各区县挂牌均价涨跌不一

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月，多数区域二手房挂牌均价走势下跌。城八区中，西城区挂牌价格仍旧，为43670元/平方米。石景山区跌幅，环比下跌了2.18%，挂牌价格22971元/平方米。东城居其次，环比下跌1.48%，挂牌均价40200元/平方米。远郊区县跌幅的为顺义区，环比上月下跌了3.42%，挂牌均价为13441元/平方米，其次为怀柔、通州和燕郊，均价分别下跌了2.06%、1.47%、1.33%。

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全市：二手房住宅成交量同比下降17.2%

【数据来源：房天下二手房数据监控】

尽管在限购、限贷等一系列的政策作用下，2011年7月北京二手房市场迎来3月以来首次回暖。2011年7月二手房总签约套数为10491套，环比6月上涨了15.46%；其中二手房住宅签约量为8579套，环比6月份上涨了7.8%，同比去年7月份下降了17.2%。二手房住宅网签量占7月份总网签量的81.8%。

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【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月份，北京关注区域排行榜上朝阳和海淀两大区稳居前两位，朝阳区被搜索占比为24.87%，海淀区被搜索量占比为17.32%，昌平区和丰台区紧随其后，占比分别为12.62%和11.84%。相比6月份，远郊的多数区县搜索比例没有较大变化，搜索占比相对较低。

商圈：本月热门商圈搜索量占比小幅上升

【数据来源：房天下二手房数据监控】

本月网友搜索的热门商圈小有变动，但前三甲依旧被回龙观、天通苑和昌平县城囊获，搜索占比分别为3.54%、3.22%和2.13%，比例较上月小幅上扬。亦庄和北苑搜索量为第四、第五，分别为2%、1.63%。从被搜索的热门商圈前10名来看，多数商圈占比较6月份均呈上升趋势。另外，马家堡受到网友的关注，成为本月新入榜商圈。从分布区域来看，城北商圈依旧受到网友青睐，城南商圈随着轨道的建设而备受网友关注。

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【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月网友搜索的10楼盘中与上月相比变化较大，柏林爱乐跃升，搜索占比为0.85%，天通苑和远洋山水依旧排行二、三位，被搜索比率分别是0.76%和0.69%。从所占搜索比例来看，网友所关注的楼盘主要集中于各区中比较的楼盘。特点为社区成熟，配套完善，交通便利，。

总价区间：50-100万区间二手房关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月份，网友关注的是50-100万区间二手房，其搜索比率比上月有所上涨，所占比例为28.51%， 位居第二的仍为100-150万元的房源，搜索量所占比例为24.8%，第三位为50万以下的房源，搜索量所占比例为14.28%。从占比来看，150-1000万价格区间搜索占比均呈上升趋势。

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【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份房天下搜索数据显示，70-90平米的户型房源网友的关注，搜索占比为23.56%。受限购、限贷政策影响，这种中小户型因为总价低，成为自住型置业者的。其次为50-70平米小户型，搜索占比为22.99%。90-110平米为搜索第三，搜索占比为14.07%，较之上月均有上涨。

户型区间:二居室房源搜索量所占比例

【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份各户型搜索占比环比上月均变化不大。2居室户型的搜索比例占据一半江山，为50.29%，3居室户型位居第二，为25.55%，1居室搜索比率17.46%。总体来看，网友最关注2-3居的户型，这主要是受到限购、限贷政策影响，更多网友在资金允许的情况下调整购房计划，一步到位成为。

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线: 5号线搜索量位居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月，5号线高居搜索量榜首，搜索量占比为13.96%；1号线超过10号线跃居本月第二，搜索量占比为12.99%；第三位为10号线，搜索量占比为12.49%。4号线搜索占比为10.74%。以上4条线搜索量较之上月，除1号线外均有小幅上升，总体来看，5号线和10号线网友关注，各线搜索量较上月变化不大。

房: 海淀区房搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份前10名的小区90%位于海淀区，的为燕北园，相对应的为 ，搜索占比为2.8%，其次依次为园，搜索占比为1.77%，相对应的为，位居第三的是中科院东南小区，搜索占比为1.02%。从前10名小区搜索量中不难看出，网友对海淀的大学关注，可见在购房意愿中，小区尤其是重点大学的小区受网友瞩目。

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【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份受关注度的前10名60%位于海淀区。位居首位的为，搜索占比为5.72%，其次为，搜索占比为5.08%，第三位的为，搜索占比为4.38%。从分布位置上来看，大学周边的更受网友关注。

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7月份北京市租赁价格持续走高，此时正值大批毕业生从校园转战职场，加上年中的换租潮，两者联手把北京租赁市场推入到暑期旺季。需求旺盛拉动租金上涨。2011年7月份租金价格由6月份的3823元/月•套涨至3879元/月•套，环比小幅上涨了1.46%，同比上涨了12.53%。

区: 多数区县租金水平均呈上涨趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

本月北京市城八区中挂牌租金均呈上升趋势。涨幅的为海淀区，为3742元/月•套，环比上涨了2.24%；其次为崇文区，环比上涨了2.23%，租金为3711元/月•套。本月西城区仍位居租赁价格的首位，租金为4075元/月•套。

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【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年7月，北京租赁市场各户型价格较上月持续上涨，其中一居室租赁价格环比6月份上涨了1.4%，挂牌租金为2781元/月•套；2居室租赁价格环比6月份上涨了1.9%，挂牌租金为3337元/月•套；3居室租赁价格环比6月份上涨了1.8%，挂牌租金为4107元/月•套。可见，二居室搜索占比，需求。

区: 朝阳和海淀两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份租赁市场中，朝阳区和海淀区仍然是网友关注的区县，朝阳区搜索量占比为30.8%，较上月搜索量占比小幅下跌，海淀区搜索占比24.34%，与6月相比月涨幅不大。其次较受网友关注的区县是丰台区和昌平区，搜索占比分别为10.45%和8.66%。总体来看，租赁市场中，各区县被搜索量占比变化不大，距城区近的区县由于其交通的便利，完善的生活配套设施，大型的成熟社区，优雅的社区环境，人性化的物业管理，稳定的居住人群而更加受到网友的关注。

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7月，网友搜索的热门商圈中居于首位的为回龙观商圈，搜索量占比为2.2%。与6月份相比，10中新增了劲松、酒仙桥两个商圈。从总体来看，受网友关注的多为地理环境优越，交通较为便利，生活配套设施完善的商圈。此外，北部商圈更受网友关注，昌平区在租赁市场中依旧占据较大份额。

热点楼盘：天通苑搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份租赁市场中网友关注的楼盘10中，天通苑继续保持，搜索占比为1.3%；苹果社区位居第二位，搜索占比为0.47%；第三位是阳光上东，搜索占比为0.46%。此外，新上榜楼盘有海晟名苑、珠江帝景。从搜索占比来看，网友关注的楼盘多为出行便捷，，物业管理完善的成熟社区。

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7月份北京租赁市场搜索量数据显示，月租在500-1000元/月•套的房源网友关注，被搜索比率为26.89%，较上月明显上涨。其次为1000-2000元/月•套的房源，被搜索比率为26.28%，较上月同样有小幅上涨，第三位的是2000-3000元/月•套的房源，被搜索比率为17.98%。500元/月•套房源被搜索比率较上月有所上涨。在价格较高的房源中，各价格区间搜索比率则较上月均有小幅下降。

户型区间: 1居室房源搜索量仍居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

7月份据房天下数据表明，在户型结构上，租赁市场中小户型网友关注，对于租房者来说，租房子最基本的需求就是休息，小户型的房子足以满足需求，加之很多租房人与别人合租又不是很放心，还是偏向于自己租一个小户型，因此小户型尤为凸显。本月1居室搜索量仍位居首位，所占比例为49.65%，较上月小幅上涨。2居、3居被搜索比率分占第二名和第三名，搜索比例分别为34.91%和11.96%，4居、5居及5居以上户型搜索比率较6月份均呈下降趋势。

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7月份，10号线位居租赁搜索榜首位，所占比例为20.22%，较上月小幅下降； 5号线为租赁搜索第二，所占比例为15.9%；4号线第三，所占比例为14.68%；13号线、1号线分别位居第四、第五，所占比例分别为11.6%和11%。

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市场综述和展望

2011年7月，在新版“国五条“和央行上调存贷款基准利率的共同催化下，出现“量跌”态势。购房者对于房价平稳甚至下行的预期增强，因此购房决策更为理性和慎重，追涨的局面出现明显变化，购房者更倾向购买低单价、低总价的中小户型近郊产品，中低价商品房签约比例依然比较多。而部分郊区项目开始“以价换量”，通州、房山、大兴等区县都有项目开始有了明显的促销行为，也推动了成交量的上涨。根据北京市房地产交易管理网统计数据，2011年7月份二手房总签约套数为10491套，环比6月份上涨了15.46%；其中二手房住宅签约量为8579套，环比6月份上涨了7.8%，同比去年7月份下降了17.2%。二手房住宅网签量占7月份总网签量的81.8%。

本月京郊的二手房价格回落明显，近郊商品房库存量5.2万套 历史首次超过城区 。链家地产首席分析师张月认为，“京十五条”至今，全市商品房库存量增加13863套，其中75%来源于近郊区库存量的上涨，供应比重上涨15-25%，但售价平均19645元/平，和调控前19912元/平相比并未出现实质下降，消费者观望情绪仍高，因此新供应的郊区住宅多显滞销。调控前近郊区库存尚低于城区3000套，当前却反超5000套，在京开发商依靠郊区成交缓解资金压力的同时，也增加了未来的销售压力。虽然面临库存高压，但从市场面来看，下半年商品房供应以近郊中低端住宅为主的趋势不会改变，近期郊区二手房成交难度普遍高于商品房，近郊商品房价格的回落多半会引发二手房业主的联动。

目前来看，北京二手房市场已接近临界点，随着大量滞销楼盘的不断累积，业主扛价的心理也将逐渐减弱，部分滞销严重的区域或许会率先。随着房地产企业贷款难度不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，本月提高贷款利率，将使得开发商资金链更加紧张，也将加大开发商促销、快售回款的压力。业内人士认为，目前二手房市场已经接近价格松动的临界点，随着下半年新房和保障房入市量的增加，二手房只是时间问题，房价稳中有降可能会是未来楼市市场的基调。房价的回落，刚需购房者会逐渐走出观望，出手购房，不断增长的购房意愿将最终转化为成交。

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