2万以下低端商品房供应达71% 市场伪豪宅增多

近来商品房供应骤增，开发商加大销售力度的趋势明显。链家地产首席分析师张月认为随着商品房市场签约持续低落，住宅存量不断上涨，下半年商品房价格将出现平稳回落，而从近期入市以及成交的商品房来看，价格理性化的趋势已在三方面得到显现：

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首先，新项目定价理性回落，71%郊区项目的定价2万以下。

根据链家地产市场研究部统计，6月以来38个新开住宅项目中，郊区项目占到29个，占比达到76%，，其中71%的郊区项目的售价在2万/平米以下，与年初和去年同期数据相比如下：

郊区项目价格对比情况

链家地产首席分析师张月认为，上半年郊区商品房项目明显滞销，签约率仅30% ，限制了开发商资金的及时回笼，加之近期供应井喷，出于项目之间销售竞争加剧以及签约将持续低落的预期，开发商在新项目定价上的开始理性回落，因此，郊区项目供应尤其是2万以下的地段供应比例开始加大。

其次，7月中低端项目成交均价回落明显，较年初降7%。

根据链家地产市场研究部统计，7月中上旬售价2.5万以下（不含远郊区县）的中低端项目整体平均报价18629元/平米，成交价格为17512元/平米，较年初约降7%。另外，中低端项目拟售均价与成交均价的差距缩小至6%左右，详细见下表：

不同时期中低端项目成交价格变化

链家地产首席分析师张月认为，中低端项目成交价格的下降意味着商品房价格的真正回落，而非成交结构性上的回落；尽管当前依然稍高于去年，但已经从此前成交价格相对于高定价的回落，转变为新项目定价与成交价的直接下降，再加上近期供应量骤增、销售压力加剧的情况下，未来进一步回落以成大势。

另外，住宅出售难度大，“伪豪宅”暗自明显。根据链家地产市场研究部统计，和2010年相比，2011年新增住宅的定价明显保守，基本无5万以上项目。同时，7月项目的成交均价依然明显低于售价，如倚山庭院、红杉溪谷嘉园的成交价分别为39800元/平米、25000元/平米，分别低于定价8000、7000元。

期房住宅各单价档位比重以及变化趋势表

链家地产首席分析师张月认为，第三轮调控以来高价项目入市明显减少，甚至没有5万以上的期房项目入市，同时还会有某些项目定位，定价却落入3万以下。即便如此，中项目却少有成交，6月后入市的项目整体签约不足10%，以当前约600套/月消化速度来看，库存的中住宅尚需市场18月左右进行消化。也就是说，整个中市场一方面面临着巨大消化压力，另一方面暗自后依然面临低成交尴尬。

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