北京写字楼进入卖方市场 租金上涨空置率下降

7月，北京甲级写字楼的空置率降至历史点，而平均租金却创下2000年以来的新高。需求持续增长，但供给相对缺乏，北京甲级写字楼进入卖方市场。

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租金上涨空置率下降

北京甲级写字楼市场的态势，实际上是之前上升趋势的延续，而这种持续上升的趋势开始于2010年。

2009年，整个北京写字楼市场都处于低迷状态。一方面受全球金融危机的影响，整体需求减弱；另一方面大批新增供应集中入市，由此造成北京甲级写字楼市场在2009年整体空置率节节攀升，而平均租金则连续4个季度下跌。

在进入2010年后，随着全球经济的回暖，北京甲级写字楼市场开始转变。2010年的第二和第三季度，北京甲级写字楼的租金以每季度3%~4%的幅度增长，空置率则以每季度4%左右的速度不断下降。之后北京的甲级写字楼市场就一直保持着租金持续上涨、空置率不断下降的状态。

根据戴德梁行的报告显示，今年二季度北京甲级写字楼的平均租金环比增加9.4%，达到每月每平方米204.96元；空置率则降到6.19%。目前，北京甲级写字楼市场中，租金处于领先地位的仍是金融街和CBD地区，但是涨幅的是东长安街/建国门区域，二季度的租金环比增长了14.6%。

据戴德梁行写字楼部吴佩玲女士介绍说，6.19%是北京近年来的空置率水平。目前在金融街、国贸等热点地区，多数写字楼项目已经达到满租状态。“由于目前金融街、国贸等区域可供租赁的面积有限，已出现租户向热点区域外项目转移的趋势。现在望京、北三环、北四环等区域的甲级写字楼市场也活跃。”

需求旺盛供应短缺

需求的大幅增长是导致北京甲级写字楼市场租金上涨、空置率下降的最主要原因。吴佩玲分析，需求的增长主要来自于两个方面：一是金融危机后外资企业在中国的扩张，二是中国国内企业的扩张。

在最近一段时间，北京甲级写字楼市场中，国内企业的表现更为活跃，很多大单交易都是国内企业进行的。例如，国家电网租赁了民生1.2万平方米，搜狐网站租赁了融科4000平方米。

面对旺盛的需求，供应不足更加剧了北京甲级写字楼的紧张。今年上半年，北京甲级写字楼市场没有新增项目入市。一些原计划于上半年入市的项目，由于业权或历史问题，迟迟无法入市。而之前已经入市的甲级写字楼项目中又有部分被企业留作自用。这也就意味着北京甲级写字楼的实际新增供应为负，需求缺口进一步扩大。

据吴佩玲认为，北京甲级写字楼的需求和供给在短期内很难达到平衡，预计第三季度甲级写字楼的租金仍将继续上涨，目前写字楼市场的卖方主导状态还会持续相当长的一段时间。按照目前的市场情况分析，北京甲级写字楼的供应高峰可能会在2013年到2014年间出现。

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