北京二手房整体低迷 主城区和房不冷

目前房主与购房人的博弈，与预期的胶着，随着货币政策的一步步收紧，二手房市场逐步陷入冰冻期，然而，市场整体低迷却难掩部分区域需求的旺盛，二手房市场在淡市下仍有热点。

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市场现状：关店潮起房源紧缺

今年春节后，二手房市场成交数据一次次跌入冰点之际，天尊房地产经纪公司也从连锁店走到现今的单一门市，店长岳宗利表示，大势的低迷对天尊打击很大，迫于经营成本压力，现在仅留下天尊地产百旺店，以期“瘦身过冬”，尽管如此，每天到店咨询的客户也寥寥无几。

来自搜房网监测数据显示：2011年6月二手房住宅签约量为7955套，环比5月份下降了1.4%，同比去年6月份下降了23.3%，创下了29个月以来的新低。7月上旬，截止到7月14日，二手住宅3332套，形势依旧严峻。

对此，业内人士表示，现在中介关门潮已经来临，生意难做在一些区域反映为没有房源，在一些区域反映为没有购房人。其中海[简介 动态]淀区由于存量房交易服务平台上限，规模相对较小的中介机构由于人力差距，寻找房源的难度加大。而通州恰恰相反，二手房供需比呈现为4:1，供严重大于求，预期高企，成交量大幅下挫，其中“买涨不买跌”的消费心理起到了推波助澜的作用。

主城区成交逆势上扬 房受青睐

依据中原地产统计数据，今年以来，是限购政策严格执行后，北京二手房交易量虽然持续萎缩，但是主城区占比则明显上涨，其中6月在全市成交量下滑的情况下，主城区二手房交易量的值甚至上涨了104套。

同时在二手房成交记录中，主城区房源占比首次超过68%，达到了2009年1月来的新高，相比去年同期上涨近10个百分点。

对此，中原地产分析认为，限购后购房者北京户籍占比高达91%，而首次置业的为89.6%。在购房资格难得的当下，购房人往往在自身能力范围尽量选择地段位置较好的主城区商品房房源，而作为楼市中活跃的改善型购房人更是如此。

而其次，相比前几年公房为主的主城区二手房，现有二手房房源品质得到质的提高。目前大部分是2000年后的比较新的商品房，其地段价值、生活配套相较郊区二手房都具有不可比拟的，而且郊区二手房品质好的大部分房源大都房龄不足5年，交易中税费比较高。

第三，主城区价格基本稳定，相比郊区供应上涨，目前城区已经基本无新房供应，最近三年城区土地供应仅占全市土地供应的20%，而在改善性需求依然比较多的背景下，价格下调的幅度不会过大，因此，主城区二手房的预期较小同时保值功能相对比较强。

另外，房成为需求热点，搜房网数据显示：6月，城六区中海淀、东城成交量上涨明显，其中，海淀成交量环比5月上涨31.64%，东城环比5月上涨12%，涨幅较大的原因不排除5月成交量过低的缘故，但是在实际调查中，海淀区麦田房产百旺店相关人士指出，尽管二手房行情逐月下挫，但该店并没有切身感受到交易量的下滑，以马连洼板块为例，这里房源差异化明显，房源价格跨度较大，从25000元每平方米到33000元每平方米都有，尤其是这里有名校分部，由于二手房市场中的改善型置业者指向性明确，对房比较青睐，所以这一板块的房源，只要价钱不离谱就极易成交，并且一次性付款的客户相对较多。不过，强大的需求面前也促使房主对房价预期过高，而产生心理。

而值得注意的是，7月1日存量房交易服务平台在海淀试点，这使得每套房源只能由一家中介代理，避免了价高者得的局面，某中介人士表示，实际上房主并不愿意在服务平台上核验房源信息，一旦核验只能委托给一家中介代理，这使得房主的话语权相对减小，由此房主认为，房源的减少将进一步推高价格，加重心理。

五环内二手房将成主导

在7月预期入市的36个项目中，郊区比例高达近7成，其中朝阳区、海淀区准备入市的项目中，大部分也属于5环外，楼市中供应的新房中，位于5环外的已经超过8成。

对此，中原地产分析认为，造成这一现状的是在最近三年的土地出让中，五环内的住宅地块供应不足1成，这将影响最近2-3年市场中商品房的供应，预计在最近三年，北京将形成五环内以二手房为主导的市场。

而与此同时，主城区的市场稀缺性将影响房主对价格的预期，甚至持续房主待价、转售为租，进而可能影响价格调[消息 价格 户型 点评]整，但也不可一概而论，如通州这样商品房与二手房均库存巨大的市场情况与上述不同，在供大于需的现状下，很多房主的“抛售”，助推了购房人对房价下行的预期，市场胶着恐将延续。

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