北京新建商品房成交量反超二手房

对于二手住宅的买家而言，加息后平均将比今年年初时多支付21万元，此外还需面对存款利息上涨、资金成本加大、房价走势难涨等诸多“不利”因素。来自链家地产的统计显示，7月上旬，北京商品房成交量反超二手房，多成交了679套。这也是自2010年以来，时隔一年半，北京新建商品房成交量首次反超。

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商品房成交超二手房

据链家地产市场研究部统计，7月上旬，北京新建商品房成交2720套，二手房成交2041套，两者成交比由6月份的1比1.1逆转为1.3比1，而距离3月份1比1.8的成交比的差距更大。这也是从2010年1月份以来，二手房成交量首度低于商品房。

“二套房信贷门槛提高对二手房成交冲击较大。”链家地产首席分析师张月分析，新房与二手房的改善性需求有本质差别：新房改善性主要集中在中市场，信贷对其震慑力相对有限，而二手房改善性需求主要集中在90至120平方米的普通住宅，多为依靠贷款的普通家庭，信贷缩紧对其购房影响大。因此，二套房信贷门槛提高，以及近期二手房评估值的缩紧，都对其成交冲击大，预计至少迫使成交量下降三成左右。而另一方面，由于上半年新入市的商品房项目中，有七成都位于郊区，均价为每平方米18646元。新房市场相对较低的定价更适合当前刚需购房人的购买力需求，因而成交也相对容易。

豪宅资金压力更大

根据链家市场研究部统计，6月住宅平均套总价为554万，有25.8%的客户采取贷款方式购房。加息后，按贷款4成、利率1.1倍计算，贷款总利息将增加9万元，增加的月供是普通住宅的2.5倍，总体将比今年年初时购买多支付21万元。

“贷款购买中住宅的买家，无论是从月供还是利息方面，加息后增加的负担都要比普通住宅成倍增加”，张月认为，购房者的心理预期和支付能力两方面都受到很大影响。

此外，在今年严厉的调控政策下，中高档住宅的空间已经大不如以前。从不同档位的高档住宅在两年后出售的资金成本来看，加上契税，房价至少需要上涨12%。但今年以来，总价四五百万元的“主流”住宅也仅上涨1.5%，800万元以上住宅甚至下滑了6.8%。因此，消费者将不得不在存款利息上涨、资金成本加大、房价走势难涨三方面间进行权衡。

另据中介机构反映，近期中高档房源中的空置房源明显增加。7月首周在链家在线挂牌的空置房源占中高档挂牌房源的44%，比上月增加5个百分点，目前全市空置房的占比为36.4%。

根据链家地产市场研究部统计，第二季度，二手房新增房源环比下降10%，同比下降约20%；而商品房二季度供应则环比上涨442%，同比上涨11%。同时，在新建商品房市场，2011年开盘的3个密云项目，拟售均价达到了每平方米10566元，比2010年同期每平方米7000元的拟售均价，上涨了50%。

“中住宅面积大、总价高，养房压力大，虽然当下没有立刻体现到持有成本上，但累计加息后业主将面临更加高昂的资金成本。”一位业内人士预计，加息后高档住宅业主的出售意愿将逐渐变强，议价空间有望扩大。

压力越来越大

张月预测，随着下半年商品房供应的增多，开发商在资金、业绩压力下意愿的强烈，以及可能有大量保障性住房入市的冲击，新房价格再次回落的可能性更大，预计三季度商品房和二手房成交量将保持基本持平状态。但是未来随着二手房持续积压，业主面临的出售压力增大，预计下半年部分二手房业主会迫于销售压力寻求更大空间，而商品房对于二手房价格的联动效应也会更加凸显。

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