商品房市场下半年三种特点已经形成

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根据链家地产市场研究部统计，2011上半年北京新开商品住宅项目的签约率约为45%，较去年同期约下降22个百分点。链家地产首席分析师张月认为，2011上半年新项目签约率较低，一方面是由于第三轮政策调控对于购房需求的抑制，另一方面是新开项目在单价、总价位、区域等方面的定位上与购房人群的期望发生较大偏差，而从近期市场来看，开发商针对此已经形成三种策略，从而促进下半年的新房成交，具体如下：

首先，2万-2.5万项目率先，降幅将在10%左右

根据链家地产市场研究部统计，上半年单价档位2万-2.5万的项目供应占比30%，但仅有三成签约，约占签约量的14%。链家地产首席分析师张月认为，八成单价2万-2.5万元/平米的项目位于昌平、顺义、大兴等郊区，去年近郊区域的成交均价格在1.7万元/平米左右，目前2万-2.5万的项目定价显然过高。从6月份新开项目的价格变化来看，2万-2.5万项目的成交价多低于拟售价10%左右，预计这一价格回落幅度在下半年仍会持续。

其次，总价180万以上和面积100平米以上住宅冷遇之后面临压力

根据链家地产市场研究部统计，新开项目中套均总价180万以上和套均面积100平米以上的住宅占比分别为71%、62%，但其成交占比分别仅为44%、41%。也就是说高总价、大面积的住宅供应多而成交少；相反小面积低总价的住宅尽管供应少却是成交主体。链家地产首席分析师张月认为，随着购房成本的上升，消费者更热衷小面积低总价的住宅，而开发商也会为此前的热衷于大面积高总价埋单，预计价格将迫于形势有所回落。

第三，大兴、通州将成领跌且跌幅较大区域，预计将连续6月下跌10%

根据链家地产市场研究部统计，签约率处于平均水平以下的项目中，60%来自于大兴和通州。链家地产首席分析师张月认为， “京十五条”之后购房的以本地人居多，对于住宅的选择更为精细，在交通、周边配套设施、性价比方面的要求更高，大兴、通州在这几方面均比较弱势，因此购房者少有选择，住宅大量滞销。上半年大兴、通州新开项目的成交均价18000元/平，回落10%左右，但和其他近郊区16000元/平的成交均价相比，价格依然有较大下降空间，下半年预计将连续6月下跌10%。

最后，链家地产首席分析师张月认为，经历了上半年签约低谷，大部分开发商在未来或会调整推盘定位，小面积低总价住宅的入市量将增多，区域推盘重点或会再次集中朝阳、房山等热销区域，同时新入市住宅的价格将更加理性。

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