2011年6月全国二手房销售及市场月报

一、 楼市动态

2011年6月，央行年内第6次上调存款准备金率，各银行悄然收紧房贷，部分首套房贷款额度已缩减至五到六成，与此同时，银行对个人住房贷款的审批也空前严格，针对不同资质客户或将实行差异化的利率政策，二手房贷款难度明显升级。本月，9重点关注城市二手房共成交33381套，环比上月增长6.56%。其中，以北京、南京和杭州为代表的城市二手房成交量继续走低；而深圳受“7.11按评估价征税”的影响，二手房成交量止跌反弹，创年内新高。此外，深圳本月二手房成交量超越北京，成为9重点关注城市中二手房成交量的城市。

第三轮楼市调控实施已近半年，二手房市场成交量一直很低。随着新商品房供应量的不断增加、开发商资金链日益趋紧，各种优惠打折无可避免，这势必将部分刚需消费者引流到新房市场。多重压力下各地二手房的房价下行趋势愈加明显，买卖双方均对房价调整产生预期，二手房市场的观望气氛有增无减。据房天下二手房数据监控数据显示，2011年6月，13重点监测城市挂牌量涨跌参半，挂牌总量环比上涨3.12%。与之不同的是，本月13重点城市挂牌价格全线下降。

二、二手房市场动态

2.1二手房挂牌量

13重点城市挂牌总量保持稳定

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，13重点城市二手房供给市场表现平稳，挂牌总量为3807337，环比上涨3.12%。

最近三个月，二手房市场的供给情况相对稳定，挂牌总量涨跌幅不大。本月年内第6次上调存款准备金率，达到“一月一调“的频率、随着银根地进一步收紧，贷款难度明显升级，改善型需求者多数暂时放弃换房的想法。此外，部分区域的卖主出现恐慌心理，急于套现，议价空间逐步增大；但多数业主，对于可转为自住或转售为租的房产，并不担心其价格的大幅下滑，仍抱有观望态度。因此，本月二手房市场整体挂牌量维持稳定。

13重点城市挂牌量涨跌参半

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，13重点城市挂牌量涨跌参半， 整体相对稳定。本月，天津环比上升34.10%，成为涨幅的城市。13重点监测的城市中，挂牌量位于前三名的依次为北京、上海和天津；青岛挂牌量。

本月，天津成为挂牌量涨幅榜的领跑者，环比上涨34.10%。苏州、济南紧随其后，环比上涨32.04%和31.57%。此外，青岛和上海分别上涨27.58%、10.27%，第四、五位。北京、成都、杭州和深圳挂牌量与上月基本持平，环比依次为4.61%、3.24%、-5.55%和-7.25%。本月，跌幅较大的两城市为重庆和武汉，环比下跌26.88%和26.42%。广州和南京跌幅相对较小，环比分别下跌14.98%和14.80%。

2.2 二手房挂牌价格

13重点城市挂牌价格全线下滑

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，13重点城市挂牌价格全线下降。据第三轮调控实施已近半年，二手房成交量持续低迷，随着新开楼盘的不断增加，二手房价格下行压力明显增加。

本月，广州结束了年内连续上涨的趋势，环比下降4.92%，成为降幅的城市。重庆、上海和苏州环比分别下降3.11%、3.07%和3.07%。此外，环比跌幅超过2个百分点的城市还有青岛，环比下跌2.90%、北京环比下跌2.75%、成都环比下跌2.49%和深圳环比下跌2.27%。南京和杭州的跌幅相对较小，环比分别下跌1.92%和1.82%。武汉、济南和天津，相比上月微幅下跌1.18%。1.03%和0.83%。

据房天下二手房数据监控的数据显示，重点监测的13重点城市中，上海和苏州挂牌价格已连续4个月呈下降趋势。广州和重庆一改之前的上升势头，均于本月出现不同程度的下跌。

重点城市同比涨幅明显回落

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，受挂牌价格全线下降的影响，13重点城市的同比涨幅明显回落。20%以上的城市只剩3个。本月，重庆再次回到同比涨幅榜的首位，同比上涨34.73%。广州和武汉分列第二、三名。

本月，重庆重回同比涨幅榜首位，同比上涨34.73%，涨幅较上月有所回落。广州同比上涨25.04%，第二，涨幅明显回落。武汉与上月一致，第三，同比上涨22.00%。本月，同比涨幅在10%以上的还有北京、深圳、成都、天津、上海和济南，同比分别为19.36%、18.26%、18.05%、14.33%、14.31%和12.87%。此外，青岛同比上涨8.72%，涨幅回落明显；同比涨幅在10%以内的还有苏州、南京和杭州三城市，同比涨幅分别为7.77%、5.94%和2.65%。

2.3二手房成交量

二手房成交量两级分化现象明显

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，9个重点关注城市的二手房成交量共为33738套，相比上月增加2413套，环比上升7.70%。各城市二手房成交量涨跌不一，出现严重的两级分化现象。

本月，以北京、南京和杭州为代表的城市，持续之前的下降趋势，二手房成交量跌入低谷；而深圳受“7.11按评估价征税”的影响，市场的刚性需求得到集中释放，成交量持续攀升。深圳环比上涨29.94%，涨幅。东莞次之，环比上涨25.97%。此外，涨幅较大的城市还有无锡和青岛，环比分别为18.13%和13.18%。济南成交1591套，与上月基本持平。环比下跌的四个城市中，杭州跌幅，仅成交990套，成为全年新低点。南京和南昌环比分别下跌10.95%和10.52%；北京成交8584套，创近29月新低。

据房天下二手房数据监控统计，9个重点关注城市中，北京、南京和杭州已呈现连续多月下滑的趋势，本月成交量均已跌破年初的半数。本月深圳成交量逆市上扬，突破万套大关，同时超越北京，成为成交量的城市。

2.4二手住宅成交量

深圳大幅回升 北京再创成交新低点

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，8个重点关注城市的二手住宅共成交30188套，相比上月增加947套，环比上涨3.24%。各城市涨跌不一，两级分化情况同样严重。

本月，8个重点关注的城市中，北京、苏州、南京和天津四城市的二手住宅成交量出现连续下跌的情况， 其中北京和南京已跌破年初半数；四城市环比跌幅依次为6.83%、4.17%、12.45%和10.79%。与此相反，深圳和成都和二手住宅成交量出现回升，环比分别上升了30.96%和15.72%。此外，济南和南昌近4个月的二手住宅成交量相对稳定，整体维持相对低位运行，环比分别为上升6.38%和下降4.17%。

三、 市场综述与展望

上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。这也是部门首次公开表示要减少房地产贷款。 6月20日起，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点。据分析，此举意味商业银行又有上千亿元资金被冻结，房地产开发贷款再受打击。对于购房者而言，贷款额度进一步缩减，审批力度空前严格。

经过半年的静默观望期之后，众多的房地产企业在严峻的市场面前，终于颇为无奈地采取了“以价换量”的措施。在现有的刚需占据市场主导的大背景下，成为了能够撬动市场的重要筹码。随着下半年楼市供应量的不断放大，开发商的促销力度和规模也将进一步扩大。面对二手房的诸多不利政策，部分刚需消费者将被分流至新房市场。随着新房“折扣战”的打响，二手房市场也难明哲保身。

6月9日，住建部部长姜伟新表示，年内制定的1000万套保障性安居工程必须在11月末以前全面开工。政府对保障房的建设丝毫不放松，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。随着保障性住房建设的不断加大，购房者对房价下行的信心逐步增加，二手房市场的观望气氛有增无减。伴随着多种不利因素，下半年二手房市场或将偏向买房。

在一线城市一片低迷之时，京沪高铁的开通刺激着沿线楼市发出另外一种声音。备受关注的京沪高铁于6月最后一天正式开通运营，高铁两端的冷清丝毫没有影响沿线的楼市升温。更明显的对比则是，在众多城市土地出让收入骤降，开发商拿地热情骤减的同时，高铁沿线城市却依然上演着“拿地热”。随着大中城市调控力度的层层深入，房地产市场结构性调整，发展重心逐步向中小城市转移。预计下半年房价基数较高的一线城市会产生一定幅度的下行调整；而高铁沿线、沿江等二三线城市房价随着开发商的不断流入，将不断缩小与一线城市房价的差距，仍有部分空间。

6月，房屋租赁市场的传统淡季有所好转，加上高校毕业生租赁高峰期的提前到来，租赁市场出现了“供不应求”的状况，同时受通胀压力居高不下的影响，各地租赁价格也处于稳中有升的阶段。两居室仍是网友的最爱。进入7月，高校毕业生租房高峰期全面来临，离开高校的毕业生们都在为自己找一个着落，租赁市场将迎来一波热潮。