6月上半月京一手住宅成交增长显著 二手房持续低迷

北京郊区低价项目集中上市，6月上半月（1日-14日）一手住宅成交同比去年和5月分别上涨68.7%和14%。

北京房地产交易管理网数据显示：上周新建商品房住宅网签总量为2256套，环比前一周的成交量大幅上涨了98%。6月至今（6月1日-6月14日），全市住宅网上签约总量为3614套，同比去年同期的2142套增长近68.7%，同比5月同期（1日-14日）住宅成交3170套相比，也上涨了14%，中原预计，6月上半月有望突破3900套。

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据北京中原市场研究部分析，低价项目入市刺激刚需入市是新房市场成交上涨的主要原因，楼市调控持续发力，开发商的资金链也日渐趋紧，而市场上九成以上需求为自住型，开发商纷纷主攻市场上较为活跃的刚需客户。据北京中原统计数据显示，自5月份下旬以来，全市开盘或加推的楼盘中，90平方米以内的两居和小三居房源占到了八成以上。截止目前，年内签约率超过80%的17个项目中，低于2万元/平方米的项目占到10个。当前市场环境下，楼市供需关系发生了显著变化，需求已被抑制，是北京部分郊区，商品房供大于求的趋势已成定局，开发商纷纷以价换量、集中入市主推小户型房源，这在一定程度上刺激了刚需客户，部分购房者走出观望态度，开始选择置业。

新建商品房市场逐渐郊区化

2011年供地计划中，新城土地供应量约占全市供应总量的60%(其中，通州、顺义、大兴三个重点新城约占全市供应总量的20%)；相比去年，今年城区房源供应明显减少。而房山、大兴等区县的房源供应占比例上涨。限购、限贷等调控政策抑制了投机等非理性需求，目前市场上需求9成以上都为自住需求。而且因为贷款难度大，所以低总价的郊区自住房成为市场。

截至目前，6月份开盘的10个项目中有6个是郊区项目，拟售价格也低于同区域住宅项目。如万科幸福汇开盘均价只有10427元/平米。6月上旬以及5月中下旬集中供应的部分中低价项目对上周成交影响比较大。上周签约集中在低价项目，其中大兴红木林项目签约121套，怀柔的中建府前观邸签约也达到了116套，大兴的金融街金色漫香郡签约为90套。

二手房持续低迷，量价齐跌

限购、限贷政策的逐渐升级，需求得到进一步的抑制，非本市户籍居民购房占比显著下降，部分非理性的刚需无法入市，需求也基本离市。进入6月份以来，二手房周成交量基本维持在2000套以下，尤其是上周成交量仅有1432套，低于5月份平均水平。截止至今（6月1日-6月14日），6月份二手房上签约总量为3116套，同比去年同期下跌近37.3%。可见二手房市场并未出现由于部分区域价格下调成交量有所回暖的局面，成交量和价格仍在继续博弈。

二手住宅城区成交占比逐渐增加

据北京中原统计数据显示，二手房交易城八区比例明显上涨，其中5月更是占比达到了66.6%，创09年以来新高，相比去年同期有近7百分比的增加。调控政策出台以来，郊区二手房价格明显下调，其中通州、大兴等区域下调幅度可能超过10%-20%，但成交量依然是持续下跌，“一房难卖”的局面时有发生。主要原因是一“”、“转售为租”现象较普遍；二郊区二手房交易税费较高；三遭遇同区域集中供应的中低端商品房的竞争。

相对而言城区价格基本稳定，由于土地资源有限，近半年城区基本没有新房入市，但改善型需求依然旺盛，所以二手房占主导地位，价格不会有太大幅度的变化。并且四大功能延伸区次新房占比逐渐上升，品质的提高也将影响均价。

结构性价格下调仍是主流

就一手住宅而言，随着近期总价较低的小户型房源供应量的增加，刺激了部分刚需购房者的购房需求，在一定程度上推动了新房住宅的成交量大幅上涨。而北京二手房受调控政策的影响，在需求受到抑制的同时，不乏以及转售为租的业主。相对于二手住宅交易过程中较高的税费，购房者更倾向于购买总价和成本较低的郊区一手住宅。郊区逐渐成为商品房成交市场的主力，结构性下调依然是市场主流。部分区域因供应上涨，在库存压力和销售压力逐渐显现的情况下，房价已出现破冰，预计或将带动整体房价的回落。

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