二手房投机需求基本离场 楼市由减量向转变

投机和外地人的离场，在三轮调控百日后，让购房者看到了房价下跌的曙光。据中原地产统计，截止到5月29日，北京市5月二手房成交量仅为7190套，预计整月成交量为28个月以来的新低。“如果二手房的月成交量在8000套以下，那么离北京房价下跌的日子就已经了。”有地产此前如此表示。

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据北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，造成北京二手房成交量急剧下跌的主要原因是限购政策导致自住需求占比上涨，及投机需求基本离市。目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，市场需求经过三个多月的冷静已经急剧降温。

与此同时，相比去年的两轮调控，第三轮调控最明显的变化是信贷层面，信贷明显收紧使得大部分购房者以全款为主，这使得部分非理性的刚需无法入市，进一步抑制了需求。

张大伟说，市场短期内成交量可能会因为部分区域价格下调而有所回暖，但是调整的趋势已经明显，预计6月的二手房市场成交量依然将维持在万套以下。而从成交量下调转变为价格下调的博弈依然在进行中，手段匮乏、通胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。

在交易量萎靡的大背景下，一些房源滞销泡沫严重的区域中，不少业主开始抛售二手房。

记者从二手房网站上看到了这样的信息：亚运村两居急降64万元揭开序幕；朝阳热盘11%；均价2.3万元/平方米住五棵松、最后抄底时机；业主猛降75万元朝阳大户型特价卖等等。

在成交量上，通州的市场最为惨淡。据21世纪不动产数据显示，今年3月北京二手楼市反弹期间，通州网签量反而下挫4.13个百分点。4月，网签量再次下挫16.24%，5月前半月网签量跌幅迅猛扩大至39.2%，反映出通州二手房市场下滑之剧烈。因交易清淡，由卖转租业主不断增多，特价房源也有很大比例提升。

据21世纪不动产数据显示，通州区域的均价一月之间下跌了3000元/平方米，3、4月均价还是1.8万元/平方米，5月滑至1.5万-1.6万元/平方米，降幅达16.7%。这还只是一个月的跌幅。很多业主在去年四季度和今年年初购房之时，通州的房价还是2万元/平方米的均价，而现在的价格比当初已经下跌20%。

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