中原地产：北京土地市场一周成交点评

一、概述

随着气温的逐步攀升，与天气截然相反的北京本周土地市场的成交记录，5.16-5.22北京土地市场零成交。总观近期土地动向：地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，直至这周的零成交。土地市场缘何“降温”？原因何在？

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中原市场研究总结以下几点：

1、宏观环境：相关部门“控地价”的决心坚定不移。控地价，稳房价。５月１２日，国土资源部提出，在坚持土地招标、拍卖、挂牌制度的同时，采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“综合评标”等出让方式，抑制居住用地出让价格的非理性上涨。5月17日，北京土地整理储备公布《北京市2011年度土地储备开发计划》称2011北京新增开发土地0.25万公顷，与2010年计划新增储备开发土地0.3万公顷相比下降16.7%。

2、政策下的连锁反应：在政府的严厉调控下，“”拿地热情一落千丈，有的甚至退出一线市场，转战二、三线市场。据国家统计局公布的数据4月70个大中城市房价同比涨5.0%。9个城市下降。其中北京就位列其中。

3、在此轮调控中，开始日益显露峥嵘的，不仅是住建部和国土部。2011年5月15日，国家发改委下发通知，要求进一步开展“一房一价”的检查工作，并对执行不力的房地产开发企业进行严厉惩罚。各种调控政策，影响开发商的拿地热情。

二、正在交易中地块情况介绍

正在交易的共计有10块地块。其中市区仅有两块，都在朝阳区。其余7块分别在平谷区2块、延庆区1块、顺义区1块、大兴区1块、房山区1块。门头沟区1块。其中朝阳区共计5.49万平方米，其余郊区共计11.52万平方米。是朝阳区（市区）面积的2.1倍。在这些地块中仅有顺义和延庆两个区的开发程度是三通一平，其余各区几乎都是六通一平，开发程度较高的地块。

三、中原观点

从正在交易地块情况看，有以下特点：1、成交量继续下降，交易几乎停滞。2、大部分地块多在郊区，集中在五，六环，地块热度不高。3正在交易中未成交的地块报价普遍较低。4新地块供应中，多为前期留下未成交的地块，大部分地块离市区很远，

综上可见：随着在控房价，控地价的双控政策下，土地市场空前的低迷。带来的必然反应是大的开发商转战二三线城市，谋求新的发展。开发商的离开直接导致了地块的价格变动。考虑到商品房的开发周期，目前地块的价格的下降的最终影响将会在一至两年后体现出来；而保障房用地的大量供应及保障房的大规模建成供应，则将直接影响市场对房价的预期。这些都是有利于房价合理调整的积极因素。

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