发改委调控租赁市场 有助于房租平抑

5月20日，发改委对媒体称： 要加强对房地产中介行业行为规范，大力整顿房地产经纪行业市场秩序。要积极研究降低本市现行房地产交易中介收费标准，规范中介市场价格行为，严厉打击房屋交易价格违法行为；通过政府主导组建一批管理规范、有序运作的房屋中介机构，以诚信及服务稳定租赁市场。

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与之同时，还将从供给上进行解决。北京将加快研究房屋租金调控办法，利用税费等政策，鼓励私房出租，盘活存量房源，增加租赁市场供应。

“链家地产”认为，根据发改委相关文件内容显示，租赁市场的即将进入实质的调控阶段，并将从3个层面、多个手段来引导和规范租赁市场。

在中介服务的层面看，目前租赁市场的主要问题集中在租赁代理服务中，收费混乱、吃差价的现象仍然存在。政策将进一步规范中介市场价格行为，严厉打击房屋交易价格违法行为。在明码标价的基础上，对代理服务的收费标准、分居室出租的价格行为提出明确的规定。可以大大提高价格中介机构的规范性。

在市场层面，链家地产市场研究部首席分析师张月认为，无论是租金上涨问题、还是市场的不规范现象，其根本问题都是租赁市场供需极不平衡。并且日前北京市已经拟规定非居住用途地下室禁止出租，再加又有群租的禁令，将有很大一部分人群需要重新找房，面临着租房难和租金高的两大压力。如果能鼓励更多的房屋进入租赁市场，将可以明显的缓和租金上涨速度。目前房屋租赁需要按5%交纳综合税费，但税费上缴的情况并不乐观，初步估计全市至少一半的房屋是自行交易，减免这部分税费并不对市场起到明显的改善作用。但如果能在房屋空置期间收取一定税费，盘活更多的空置房源，或者通过调节存量房交易的税费来促使更多的业主由售转租，可能才会有效促进供应的增加。

从另一方面看，租金的上涨速度远远不如房价的涨幅，以租养贷入不敷出的比例目前达到40%以上，以租养贷的压增大，也会在一定程度上增加租金调控的难度。

在政府主导方面，将通过信息引导抑制房屋租金不合理上涨，公布区域房屋租赁价格参考标准。价格的指引将对业主和承租人起到明确的指导作用，起到稳定租金的作用。但影响租金的因素很多，例如房龄、户型、装修、家具家电等，同一栋楼的租金可能会相差几百元，因此制定租赁指导价的难度很大，简单的平均租金可能并不能反映市场真实的状况。政府部门需要进行大量的调研，并制定出合理的标准，还要进一步完善租赁备案、能够及时的掌握市场动态，才能使租赁价格发布机制起到真正的指导作用。

另外，文件中也提到了要降低本市现行房地产交易中介收费标准。楼市自2010年来持续调控，成交量严重萎缩，中介市场份额明显下降。面对这样的市场压力，中介机构收取的服务费已经大大降低，普遍低于2.5%的标准，一些中小型机构实际收取的中介费用甚至不到2%。如果降低中介收费标准，不仅是小型中介，中型、乃至部分大型中介都将会受到冲击，导致整个行业规模明显的萎缩，并不利于二手房市场的发展。调控的关键应该是如何促进中介行业提升自身的服务质量和加强规范性。政府部门在出台具体政策时，也会考虑到当前市场形势，以及中介公司的经营成本问题，不会仅为降低购房者的负担而冒然调整房地产交易的中介收费标准。

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