上调首套房首付比例是否有违调控精神

近日，关于银行上调首套房贷首付比例的消息不断。有传言称浙江四大行中除工行外均将首套房贷首付比例提至四成，后遭农行等公开予以否认，中国银监会也明确表示首套房贷政策不变。然而，树欲静风不止。11日，《广州日报》报道，广州部分银行将首套房贷首付比例上调至四成。12日，《新京报》报道，北京部分银行也有可能上调首套房贷首付比例。

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那么一些商业银行主动上调首套房贷首付比例和提高首套房贷款利率，是自觉严格执行楼市调控政策吗？

我们看看“国八条”是如何规定的。“国八条”第四条指出，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第[消息价格户型点评]二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

而笔者认为，此项规定的重点在于“强化差异化住房信贷政策”上。差异化住房信贷政策主要差异在首套房贷和第二套以上住房贷款政策的区别对待上，其目的在于利用差异化住房信贷政策抑制投机购房，支持自住性首套购房。按照以上理解，商业银行提高首套房贷首付比例显然违背了差异化住房信贷政策精神，也违背了楼市调控的目的。

此外，提高首套房贷首付比例还将对当前经济发展造成不利影响。当前，如何保持中国经济持续稳步增长考验着各方智慧。从房地产调控对经济发展的影响看，如果调控手段得当，完全可以转化为刺激经济增长的动力。其前提就是调控政策必须区别对待、有保有压、强化差异化政策效果。比如坚决抑制投机购房，坚决抑制大户型、别墅类住房建设；确保和支持自住性首套房购房者的资金需求以及各项优惠政策，下大力度和决心加快保障性住房和小户型住房建设速度；通过鼓励支持自住性首套房需求和保障房建设，弥补投机购房需求被打压后对经济造成的冲击等。

对于国家的房地产调控政策和调控目标，商业银行必然心知肚明，那么，其提高首套房贷首付比例是出于什么目的呢？或许以下情况能作出说明。目前，大型银行存款准备金率已经上调至20.5%，中小型商业银行上调至17%。高存款准备金率对银行内部资金造成巨大压力，有些银行甚至已经出现头寸资金紧张现象。与此同时，一些银行存贷款比例超限。在这种情况下，压缩贷款无疑是解决问题的有效措施，而房贷正是压缩贷款中的一项。

对于这种与国家调控背道而驰的行为，一方面，商业银行应该尽快纠正；另一方面，中国银监会和人民银行应该重申首套房住房信贷政策，加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

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